本文來自微信公眾號(hào) “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：熊初墨，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)信息，今年1-7月，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)249家，絕大多數(shù)為地方性小房企。眾所周知，近三年來，房企的多元化正在如火如荼的進(jìn)行中，轉(zhuǎn)型路中，第二曲線有的放在物業(yè)，有的放在酒店，有的放在公寓，甚至還有的正在造車或者進(jìn)軍醫(yī)美。哪條路才是最正確的？

7個(gè)月申請(qǐng)破產(chǎn)房企達(dá)到249家 

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)信息，亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近三年申請(qǐng)破產(chǎn)的房企呈上升趨勢(shì)，2019年377家房企宣告破產(chǎn)、2020年470家房企宣告破產(chǎn)，2021年，雖然剛剛過了7個(gè)月，但破產(chǎn)的房企已經(jīng)達(dá)到249家。

亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院首席分析師高松元表示，申請(qǐng)破產(chǎn)的絕大多數(shù)為地方性小房企。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，249家申請(qǐng)破產(chǎn)的房企中，廣東數(shù)量最多，達(dá)到了46家，排名第二的是江蘇21家、浙江20家。按照常規(guī)，下半年破產(chǎn)的房企會(huì)更多，進(jìn)入8月的第一天，就有新的3家房產(chǎn)公司申請(qǐng)破產(chǎn)，分別是云南新立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津松江興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津松江恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

雖然倒閉的大部分都是中小房企這樣的“小蝦米”，但隨著上市房企半年報(bào)的逐步出爐，A股50家已披露半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的上市房企中，情況也并不樂觀，近半中小型房企預(yù)告虧損。

一些中型房企的日子并不好過，比如*ST銀億2021年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為-3.7億元~-3億元。曾經(jīng)的“寧波首富”熊續(xù)強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)20多年，他執(zhí)掌的銀億一度是浙江知名中型房企，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序中。今年以來，由于重整債權(quán)人多次嚴(yán)重違約，加上半年度業(yè)績(jī)虧損，也是一直各種官司不斷，業(yè)界認(rèn)為銀億離破產(chǎn)清算及退市的日子并不遙遠(yuǎn)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三道紅線對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“管控”越來越嚴(yán)，大房企最擔(dān)心的還是現(xiàn)金金融風(fēng)險(xiǎn)，百?gòu)?qiáng)房企中，很多都存在較為嚴(yán)重的“借新還舊”問題，當(dāng)新的借不到，舊的必須還，就會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于中小房企來說，則面臨拿地、經(jīng)營(yíng)、融資多方面的壓力。“加杠桿拿地、沖千億、謀上市”，曾是很多中小房企擴(kuò)張的標(biāo)準(zhǔn)模式。2017年至今，至少有超過20家房企從全國(guó)各地奔赴上海建立新總部，全國(guó)化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時(shí)間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但不得不承認(rèn)，這一發(fā)展模式現(xiàn)在已經(jīng)失效了。

物業(yè)、文旅、長(zhǎng)租公寓多元化第二曲線在何方

面對(duì)不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)，中國(guó)大中小房企出路何在？其實(shí)只有一條路，就是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)。但是房企多元化已經(jīng)不是什么新鮮話題，但迄今為止，似乎還沒有一家房企真正找到多元化的“第二曲線”。

研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)房企的多元化曲線主要集中在三大產(chǎn)業(yè)，分別是物業(yè)、文旅（酒店、主題樂園、景區(qū)、體育產(chǎn)業(yè)等）、長(zhǎng)租公寓。

我們先看下最火的物業(yè)板塊。2019-2021年，許多房企爭(zhēng)相轉(zhuǎn)向物管行業(yè)圈地融資。據(jù)空間秘探不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月30日，已有46家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已上市，其中香港主板42家，總市值突破萬(wàn)億元。2021年以來，物業(yè)企業(yè)的上市潮仍在繼續(xù)，今年已有12家物企成功上市，而排隊(duì)上市的物企仍有25家。

在股價(jià)整體表現(xiàn)上，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，物業(yè)管理行業(yè)基于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的高確定性及可預(yù)見性，行業(yè)上半年上漲30.40%，延續(xù)了2019年與2020年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。不過，進(jìn)入下半年以來，多只物業(yè)股呈現(xiàn)漲少跌多的局面，多只物業(yè)股跌幅超10%。以今年7月26日為例，港股物業(yè)股開盤集體重挫，當(dāng)日收盤，融創(chuàng)服務(wù)跌13.87%、碧桂園服務(wù)跌16.60%、時(shí)代鄰里跌11.11%、旭輝永升服務(wù)跌17.47%、遠(yuǎn)洋服務(wù)跌11.50%、金科服務(wù)跌18.15%、華潤(rùn)萬(wàn)象生活跌14.07%、中海物業(yè)跌14.44%。

可以預(yù)見，未來物業(yè)股，整體走強(qiáng)的可能性已經(jīng)漸漸減弱。從年初至今，42家港股上市物業(yè)公司中，股價(jià)漲幅最高的超過120%，跌幅最大的則超過31%，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的期望與估值正在趨于理性。

另外，不得不提醒的是，由于很多房企的物業(yè)上市，初心是融資反哺主業(yè)，所以物業(yè)板塊即使上市，運(yùn)營(yíng)仍停留在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的“草莽階段”，后期很多運(yùn)營(yíng)問題解決不好，反而更容易觸發(fā)危機(jī)。物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)是激烈競(jìng)爭(zhēng)的細(xì)分市場(chǎng)，物管企業(yè)們的壓力也日益嚴(yán)峻，彎道超車的可能性正在湮滅，如何建立獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壁壘已成為它們無(wú)法回避的挑戰(zhàn)。

其次，我們研究下正在摸索的文旅板塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中已有70%的房企都已經(jīng)布局了文旅產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然文旅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)大板塊，有的擅長(zhǎng)主題樂園，有的擅長(zhǎng)酒店，有的擅長(zhǎng)景區(qū)，還有的擅長(zhǎng)體育休閑等等。

以融創(chuàng)為例，財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)2020年全年實(shí)現(xiàn)收入約2305.9億元， 同比增長(zhǎng)約36.2%。在整體營(yíng)收中，文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入為38.8億元，營(yíng)收數(shù)字同比增長(zhǎng)了36%，而且2020年管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

不過，我們也可以看出，即使像融創(chuàng)這樣的頭部房企，文旅板塊的收入也是極其有限（占總營(yíng)收的1.68%），主要在于文旅板塊的重資產(chǎn)以及運(yùn)營(yíng)剛起步狀態(tài)。而超過一半以上房企的文旅板塊還處于“燒錢”虧損狀態(tài)。

再次，我們看下正在重新洗牌的長(zhǎng)租公寓板塊。目前看來，長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展的重要領(lǐng)軍者，依然是房企系，據(jù)空間秘探不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有10家房企發(fā)了222.53億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。 

以房企系長(zhǎng)租公寓“頭牌”萬(wàn)科為例，在萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)上，官方宣布目前萬(wàn)科的集中式公寓規(guī)模全國(guó)第一，截止2020年累計(jì)開業(yè)14.24萬(wàn)間。收入方面，2020年萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%。不過，盡管成績(jī)不可謂不卓越，但萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮也承認(rèn)，泊寓現(xiàn)在還不能盈利，當(dāng)然未來一定是好的。“雖然這個(gè)業(yè)務(wù)在發(fā)展過程中還有很多困難，但我們?nèi)匀婚L(zhǎng)期、堅(jiān)定地看好這條賽道，相信未來這塊業(yè)務(wù)一定有很大的發(fā)展前景。”

除了以上這三大板塊，房企一直在苦苦尋覓多元化“第二曲線”，有做物流的，有搞商管的，有造汽車的，有開發(fā)機(jī)器人的，甚至近期有房企一口氣收購(gòu)了三家醫(yī)美醫(yī)院。但總體看來，還沒有尋覓到最佳板塊，有的甚至因?yàn)槎嘣醋龊茫哑髽I(yè)帶入深淵，如前文提到的銀億，曾經(jīng)也是地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，2016年起通過收并購(gòu)進(jìn)入汽車零部件領(lǐng)域，試圖構(gòu)建“房地產(chǎn)+高端制造業(yè)”雙主業(yè)發(fā)展格局，但轉(zhuǎn)型未能如愿，業(yè)績(jī)?cè)獾酵侠郏?018年年末因?yàn)闊o(wú)法按時(shí)兌付一筆不足3億元的債券而爆雷。

酒店，能否成為房企多元化的“春藥”

在第二部分，簡(jiǎn)單講了下房企多元化的三大板塊，個(gè)人認(rèn)為，最有希望的依然是文旅板塊，而文旅板塊中最有希望的是酒店板塊，相對(duì)于景區(qū)正在經(jīng)歷傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型，主題樂園的IP塑造相對(duì)緩慢，體育板塊剛剛興起，酒店板塊是相對(duì)成熟的板塊。

首先，高端旅游業(yè)正在反彈。

盡管現(xiàn)在全球疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，但全球經(jīng)濟(jì)正在快速?gòu)?fù)蘇卻是一個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。以美國(guó)為例，根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局相關(guān)數(shù)據(jù)，今年以來，現(xiàn)場(chǎng)娛樂活動(dòng)增長(zhǎng)了60%，游樂園相關(guān)娛樂活動(dòng)增長(zhǎng)了54%，會(huì)員俱樂部增長(zhǎng)了45%，酒店增長(zhǎng)了33%。

近期，美國(guó)大洋洲郵輪公司推出的“2023年世界巡游船票”在向公眾開放后一天內(nèi)完全售罄。票價(jià)從每位客人約4.6萬(wàn)美元起跳，精英套房的價(jià)格約為16萬(wàn)美元。該公司推出的2022年冬季遠(yuǎn)洋航線也創(chuàng)造了其單日預(yù)定銷售的記錄。萬(wàn)豪集團(tuán)首席執(zhí)行官卡普阿諾也透露，該公司在波多黎各的高檔海灘度假村的預(yù)定量創(chuàng)下歷史新高，高端旅游業(yè)正在迅速反彈。

國(guó)內(nèi)的高端旅游市場(chǎng)以及高端酒店產(chǎn)品需求，今年以來的火爆復(fù)蘇不需要贅言，盡管目前國(guó)內(nèi)疫情多有反復(fù)，但總體而言高端住宿需求會(huì)在后期彌補(bǔ)，比如今年暑假的高端需求因?yàn)橐咔椋赡軙?huì)延續(xù)至國(guó)慶長(zhǎng)假。

其次，地產(chǎn)酒店正在二次崛起。

地產(chǎn)做酒店，雖然走了很多彎路，但這么多年下來，從粗放式開酒店，到和國(guó)際大牌合作，再到自身孵化品牌，不少頭部地產(chǎn)酒店都有二三十年的奮斗史，而現(xiàn)在正在經(jīng)歷第二次崛起。

今年上半年，地產(chǎn)酒店動(dòng)作頻頻。綠地酒店舉行10家酒店項(xiàng)目簽約儀式；第三屆金茂文化周暨金茂酒店品牌發(fā)布會(huì)在三亞舉行，金茂酒店一口氣發(fā)布金茂嘉悅酒店、金茂誠(chéng)悅酒店、金茂璞修酒店、金茂隱逸酒店、金茂天玥酒店五大自有品牌。萬(wàn)達(dá)、世茂、融創(chuàng)、鳳悅旗下的酒店集團(tuán)也各有新酒店簽約和品牌發(fā)布。 

種種跡象表明，有酒店品牌和物業(yè)等優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)集團(tuán)，正在把酒店作為多元化的一塊王牌。

再次，酒店投資回報(bào)率還有提升空間。

我們看到，國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)已經(jīng)上市的酒店集團(tuán)，即使在疫情反復(fù)的情況下，股票基本維持在微漲狀態(tài)。此外，今年以來，東呈酒店、君亭酒店、亞朵酒店也一直在謀求上市中。

地產(chǎn)酒店雖然像物業(yè)一樣，集中上市的可能性不大，但是正從過去的地產(chǎn)思維做酒店回歸到住宿本身上來，因此酒店投資回報(bào)率這塊，有著很大的提升空間。相比于頭部酒店集團(tuán)的高中低酒店產(chǎn)品，地產(chǎn)酒店多元化產(chǎn)品更多的集中在高端酒店，這正是契合高端消費(fèi)市場(chǎng)的極大需求，我們看到，今年以來火爆的高奢酒店和度假酒店，背后總是活躍著地產(chǎn)集團(tuán)的影子。

未來酒店，如何真正抓住后房產(chǎn)時(shí)代紅利

可想而知，對(duì)于房企多元化轉(zhuǎn)型來說，酒店確實(shí)是值得重視的一座“富礦”。不過，很多時(shí)候，并不是我們發(fā)現(xiàn)富礦就能開采出富礦，酒店正在經(jīng)歷著巨大的蝶變，只有從傳統(tǒng)酒店蝶變成未來酒店，才能真正抓住后房地產(chǎn)時(shí)代紅利。

第一、 酒店必須從資本邏輯，過渡到產(chǎn)品邏輯。

近幾年，市場(chǎng)上的酒店以及酒店品牌越來越多，但是讓人眼前一亮的酒店產(chǎn)品和品牌并不多。個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在酒店投資發(fā)展有一種不良傾向。一些酒店集團(tuán)正在用“資本邏輯”投資酒店，層出不窮的孵化品牌，但很多時(shí)候只是一個(gè)概念，一個(gè)旗艦店都沒有，就開始召開“品牌推介會(huì)”，忽悠投資人，而這些手法恰恰是地產(chǎn)集團(tuán)以前經(jīng)常玩的“資本邏輯”。

“資本邏輯”無(wú)可厚非，但是地產(chǎn)酒店還是要盡快過渡到“產(chǎn)品邏輯”，如果消費(fèi)者對(duì)你的酒店產(chǎn)品沒有印象，再多的品牌出來往往也是“曇花一現(xiàn)”，而對(duì)于投資人來講，研究產(chǎn)品，謹(jǐn)慎投資也是未來必然趨勢(shì)。

第二、 酒店必須成為文旅產(chǎn)業(yè)鏈的完美一環(huán)。

文旅是大勢(shì)。但是這么多年來，我們的文旅產(chǎn)業(yè)大部分還是停留在過去的粗放經(jīng)營(yíng)階段，酒店作為文旅產(chǎn)業(yè)鏈的重要配套，一直沒有發(fā)揮更具價(jià)值的作用，因此口碑一般。

未來的產(chǎn)業(yè)鏈肯定不能再只停留在生硬的配套布局上，而是要產(chǎn)生場(chǎng)景鏈接，才能真正的彼此賦能。近期，我正在研究杭州灣融創(chuàng)文旅城，作為融創(chuàng)基于多年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)打造的文旅3.0時(shí)代的代表項(xiàng)目，杭州灣融創(chuàng)文旅城在誕生之日起，便致力于為長(zhǎng)三角打造一座世界文旅坐標(biāo)。其中度假酒店板塊，杭州灣融創(chuàng)文旅城目前規(guī)劃3家酒店，分別是經(jīng)典酒店、場(chǎng)景主題酒店以及一站式全季全天度假酒店。酒店群建筑面積超過20萬(wàn)平方米，近1100套舒適且不乏科幻及未來感主題的親子客房，布局非常科學(xué)合理。

第三、酒店必須有野心塑造超級(jí)IP品牌文化。

這個(gè)或許是我們中國(guó)酒店最缺失的。中國(guó)的獨(dú)立酒店本來不多，規(guī)模也有限，很多讓人印象深刻的依然是國(guó)外的，而擁有著超級(jí)IP品牌文化的酒店集團(tuán)幾乎沒有。

最近，我參加一個(gè)酒店高峰論壇，眾多嘉賓討論了下處于輿論風(fēng)口的亞朵酒店。亞朵酒店其實(shí)做的并非完美，很多IP的植入也乏深度，而且投入回報(bào)率也不高，為什么連圈外都知道這個(gè)品牌，提到讓人印象深刻的酒店，幾乎所有人都會(huì)提及亞朵。

其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，我的觀點(diǎn)是，亞朵一直有塑造超級(jí)IP品牌文化的野心，而且它是第一個(gè)認(rèn)真走在這條路上的品牌。正是因?yàn)樗鼘?duì)于那些文化“小心思”的持續(xù)落地堅(jiān)持，使得市場(chǎng)一下子就記住了這個(gè)品牌。事實(shí)上，并不是亞朵多么出色，而是我們太多的酒店品牌做的太差了，創(chuàng)意平庸，文化付錢，且淺嘗輒止，難以出眾。

對(duì)于房企來說，由于過去吃了太多重資產(chǎn)的苦，所以現(xiàn)在也流行輕資產(chǎn)輸出，但是在布局輕資產(chǎn)戰(zhàn)略同時(shí)，先捫心自問一下，你有沒有酒店品牌，如果沒有酒店品牌，就輕資產(chǎn)輸出，無(wú)疑是死路一條。這一點(diǎn)倒是較為欣賞萬(wàn)達(dá)酒店及度假村的做法，今年以來，萬(wàn)達(dá)酒店及度假村官網(wǎng)明確指出，將深耕運(yùn)營(yíng)，不再一味加碼輕資產(chǎn)的商業(yè)速度，同時(shí)，也不是過去的那種重度持有，而是認(rèn)認(rèn)真真做品牌力和產(chǎn)品力。在其一體化設(shè)計(jì)模式下出爐的無(wú)錫萬(wàn)達(dá)頤華酒店，設(shè)計(jì)、生活、商業(yè)價(jià)值，有機(jī)作用，彼此促進(jìn)。

綜上，無(wú)論是從投資邏輯還是品牌邏輯，簡(jiǎn)單粗暴的紅利時(shí)代已經(jīng)過去，不管你是否愿意承認(rèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)正在經(jīng)歷巨變，未來也將還有一大批傳統(tǒng)房企倒閉破產(chǎn)，多元化轉(zhuǎn)型是房企的一條必然求生路，酒店或許只是其中的一個(gè)方向，它即使不是春藥，也是一劑良藥。