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對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”

財經無忌
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2022-10-21 15:03
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對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”
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對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”
中南建設(000961.SZ)再一次為子公司提供擔保。
對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”  
2022年10月19日，中南建設發布了關于為中南建筑提供擔保的進展公告。據悉，中南建設全資子公司江蘇中南建筑向建行南通海門支行融資1.9億元，期限12個月。中南建設為有關融資提供連帶責任擔保，擔保金額合計1.9億元。
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圖源：中南建設公告
2022年8月以來，中南建設還為平陽錦城、西安元凱、中南安裝等企業提供擔保。
雖然從公告來看，這些擔保是“基于公司業務發展需要”，并且相關公司“經營正常，償債能力強”，但是結合財務數據來看，降負債、降杠桿戰略下還屢屢進行融資擔保，或許昭示中南建設面臨不小的財務壓力。
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疫情蔓延的第三年，中國房地產市場不光沒能恢復往日的榮光，甚至還進一步衰落。
國家統計局數據顯示，2022年上半年，全國商品房銷售面積下降22.2%；銷售額下降28.9%。這種悲觀的市場情緒，很難不對依賴于房地產業務的中南建設產生負面影響。
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財報顯示，2022年上半年，中南建設房地產開發業務營收僅為195.59億元，同比下跌28.56%，占總營收的81.04%。
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圖源：中南建設財報
與此同時，因收入確認減少，中南建設的建筑施工業務也出現了大幅回撤。2022年上半年，其建筑施工業務營收41.6億元，同比下跌63.3%，占總營收的17.25%。
不僅營收下降，受現房庫存去化虧損、疫情、房地產行業調整等因素影響，同期中南建設房地產開發以及建筑施工業務的核心利潤數據也進一步收窄。其中，房地產開發業務毛利率為10.03%，同比下跌9.03%；建筑施工業務的毛利率為4.66%，同比下降3.62%。
更悲觀的是，因市場調整下，銷售推廣等難度增加，中南建設也面臨一定的成本壓力。 2022年上半年，中南建設的銷售費用、管理費用以及財務費用的費用率分別同比增加0.86%、0.59%以及2.05%。
“雙主業”萎靡不振，成本又居高不下，帶來的結果自然是中南建設整體的財務數據大幅縮水。
財報顯示，2022年上半年，中南建設總營收為241.35億元，同比下跌37.28％；歸母凈利潤為-16.15億元，同比下跌192.41%；整體毛利率僅為9.72%，創2008年以來最低記錄。
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圖源：中南建設財報

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從商業公司健康成長的角度來看，中南建設上半年的財務數據無疑是“寒氣”逼人。但值得注意的是，2022年的中國房地產市場持續下行，這也意味著，相較于規模和增長，穩住現金流，才是房企的第一要務。
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財報顯示，2022年上半年，因平衡資金壓力以及運營風險，中南建設經營性現金流入467.7億元，經營活動產生的現金流量凈額為48.1億元，同比增加99.4%，已連續五年為正。
在此基礎上，中南建設也不斷向“三道紅線”靠攏。截止2022年6月末，中南建設凈負債率85.19%，對比2021年末降低7.58%；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，對比2021年末降低 1.42%；扣除受限資金后的現金短債比0.61，僅比2021年末增加1%。
這顯然離不開 中南建設持續堅持降負債、降杠桿的發展戰略。 拆分來看，2022年上半年，中南建設短期借款、應付票據、長期借款均有不同服務的收窄。
比如，截止2022年中，中南建設短期借款以及一年以內的有息負債僅合計194.9億元，對比2021年末減少了45.8億元。
不過值得注意的是，在負債降低的同時，中南建設卻屢屢為子公司提供融資擔保。
官方資料顯示，截止2022年10月，中南建設及控股子公司對外擔保余額為464.63億元，占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的198.44%。其中公司及控股子公司對合并報表外主體提供的擔保余額為77.82億元，占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的33.24%。
對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”  
在公告中，中南建設提醒投資者“關注有關風險”，這其實也在暗示中南建設擔保的債務企業償債能力一般。以開頭提到的江蘇中南建筑為例，2022年上半年，其凈利潤為-8.13億元，負債率為86.6%。
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圖源：中南建設公告
對此，知名財經評論人董翔曾表示，“公司為子公司擔保不做財務報表體現，只在有關信息批露中作為‘或有負債’批露，只有債務人逾期還款，才會成為公司的負債。 ”
由此來看，在房地產融資政策收緊，而房市遇冷，又難以提高周轉率的背景下，中南建設只能在被收緊的融資渠道之外另辟蹊徑地找錢，以減少財務壓力。
對外擔保460多億，營收下滑近七成，中南建設如何“過冬”
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中南建設現階段最大的希望，或許是在不影響公司核心財務數據的基礎上，通過擔保融資，熬過中國房地產市場的寒冬。
但問題是，即便有辦法解決短期的金融問題，從中長期來看，土地和人口問題，也決定了中國房地產市場即將觸頂。
國家統計局數據顯示，2021年，中國土地成交價款為17756億元，同比增長2.8%，房地產新開工面積下降11.4%。2021年1-11月，土地購置費（計入開發投資）同比微跌0.6%。
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土地成交價款增長，土地購置費保持在高位，并且新開工下降，意味著大量土地并未開發。
土地沒有得到有效開發，一方面固然與整體的經濟大盤承壓有關；另一方面，或許也與需求端銳減有聯系。
當前，中國正面臨出生率不斷降低，老齡化程度不斷加深的挑戰。
國家統計局數據顯示，2021年末，中國總人口為14.12億人，同比僅增加48萬人。人口自然增長率為0.34‰，同比下降1.11%；60歲及以上人口以及65歲及以上人口比重，分別同比增長0.2%以及0.7%。這也意味著中國房地產市場很難再有人口紅利可供挖掘。
整體來看，截止2021年末，中國常住人口城鎮化率達到64.72%。橫向對比世界銀行的數據，2020年，美國、英國和德國的城市化率分別為83%、84%和77%。
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中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆認為，“中國的城市化率已經到了65%了，幾乎等同于美國、歐洲……所以城市化再往上也就5、6個點的上升空間。”
中南建設的財報也契合中國房地產市場的整體走向。2022年9月，中南建設實現合同銷售金額47.8億元，銷售面積41.5萬平方米。1-9月累計合同銷售金額477.3億元，銷售面積401.6萬平方米，同比分別減少68.9%和64.0%。
2022年1-9月，中南建設建筑業務新承接（中標）項目預計合同總金額34.1億元，同比減少82.1%。 新項目后繼乏力，不光給中南建設擔保的債務企業帶來一定的還款壓力，更意味著中南建設很難再持續成長。
事實上，資本市場已經開始冷靜看到中南建設。 截止2022年10月20日收盤，中南建設的股價僅為2.19元/股，相較于疫情前11元/股左右的高點，下跌了80%左右。
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中南集團創始人陳錦石曾表示， “不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地產……要穩字當頭活下來，目前我們是這么一個宗旨”。
但對外擔保余額464.63億元，真的夠穩嗎？

本文來自微信公眾號“財經無忌”（ID:caijwj），作者：寧雯，36氪經授權發布。

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