房產行業
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疫情之下，房地產行業現狀如何？
根據克而瑞報告顯示，自新冠疫情爆發以來，對房地產行業主要的影響存在3個方面。2022年一季度全國房地產商品房銷售面積同比下降13.8%；開發投資同比僅增0.7%，其中房屋新開工面積和土地購置面積分別同比下降17.5%和41.8%。具體到實際各級市場而言，疫情反復對房地產市場運行的影響主要有三：一是住宅市場銷售停滯，線下看房受到阻礙。城市采取“靜態”管控后區域內售樓處均被迫關閉，CRIC調研數據顯示，38個靜態封控城市中，仍有18個城市線下售樓處處在關閉狀態。上海、上饒等尚在靜態管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。即使是已經解除靜態管控城市也會設置限制條件，比如北京需要24小時內核酸證明方能入場，唐山限制入場人數。長春、漯河等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業，所有營銷活動繼續在線上開展。此外，二手住宅市場由于住宅小區封閉帶看業務也全面暫停，2022年4月長三角、東北地區二手房成交均出現較大降幅。二是土拍進程被迫中斷，部分城市采取線上競價。受疫情防控工作安排，2022年上海首輪土拍中止，40幅入市宅地中僅4幅按原計劃出讓，均為“城中村”改造項目地塊。長春更是受疫情影響2022年首輪土拍遲遲未啟動（2021年3月長春發布首輪集中出讓公告）。北京、杭州等城市則改為采取線上競拍模式。三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影響也波及到上游建筑業，建筑工地極易發生聚集性疫情。2022年以來據不完全統計，已有10多個工地涉疫。多地發文嚴防工地疫情。上海、徐州和青島要求即日起本市所有建設工程實施“封閉式”管理，不具備條件的暫停施工，暫緩新項目開工。深圳所有建筑工地停工4天實行核酸檢測，且未納入集中居住管理的工人不得進入工地。疫情管控使得多地施工進度嚴重放緩，停工頻發。房地產的種類有哪些？
房地產分類的維度有很多種，針對房地產經紀行業，按照房地產用途進行分類，具體包括：居住型房地產：是指供給家庭和個人居住使用的房地產，包括住宅和集體宿舍以及其他。辦公型房地產：是指供給處理各種事務性工作使用的房地產，即是辦公樓，又可分為商務型辦公樓（也稱寫字樓）和行政型辦公樓。零售商業型房地產：是指供給出售商品使用的房地產，包括商業型店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、交易市場等等。旅館型房地產：是指供給顧客住宿使用的房地產，包括賓館、酒店、度假村、農家樂、旅館、招待所等。餐飲型房地產：是指供給顧客用餐使用的房地產，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店、早餐店等。體育和娛樂型房地產：是指供給人或顧客進行健身、消遣使用的房地產，包括體育館、羽毛球館、高爾夫球場、滑雪場、影視城、游樂場、娛樂城等。工業型房地產：是指供給工業生產使用或直接為工業生產所服務的房地產，包括廠房、倉庫、車間等。農業型房地產：是指供給農業生產使用或直接為農業生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子站等。特殊用途型房地產：包括汽車站、火車站、高鐵站、各類機場、碼頭、醫院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。綜合用途型房地產：是指具有上述兩種（含）以上用途的房地產，如商住樓、復合樓。不同種類房地產的土地使用權最高使用年限房地產按照用途分類，不同用途房地產，其土地使用權出讓的最高使用年限是不同的，具體如下：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，應在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。土地使用權年限開始計算的日期，是房地產開發企業取得土地使用權的日期，而不是建筑物竣工的日期。房地產銷售如何找客戶
善于尋找潛在目標客戶，這是優秀銷售員必備的素養，不同產品不同的領域，都有自己所需要的精準的顧客群，顧客越精準，轉化銷售也就越容易。首先是接待客戶咨詢電話，這是客戶通過電話想了解樓盤的情況。此時，置業顧問有兩個目標：一要爭取客戶到售樓處現場來，二要留下客戶的聯系方式。其次是現場接待來訪，銷售人員要通過房地產銷售技巧將其轉化為客戶。01、發網絡房源，吸引進線電話在房天下等網絡房源集聚平臺發布房源信息，在論壇、貼吧灌水都是尋找客戶的常規網絡渠道。02、投信息流廣告在百度等搜索平臺投放關鍵詞廣告，一旦用戶搜索到你的目標樓盤信息，優先顯示附帶你廣告的頁面，從而獲取客戶線索。03、巧接上門客門店上門客也是一大優質客源，這部分優質客源也要牢牢接住，要時常用余光掃下門口是否有客戶出現，第一時間接上門客。固定資產裝修費用計入房產稅嗎？
新建房屋初次裝修費用應計入房產原值征收房產稅。對新建房屋進行首次(無論購置時間多長，只要是第一次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務如何處理，一律并入房產原值征收房產稅。舊房重新裝修、改建、擴建支出是否計入房產原值征收房產稅？房屋重新裝修、改建、擴建完工后，房屋改建、擴建支出應該計入房產原值，按新的計稅依據重新計算納稅。首先，從建筑學上來看，房屋大修是在房屋發生破損，影響安全的前提下發生的，而房屋的改建、擴建或者重新裝修是為了提高和改善房屋的功能和結構而進行的。其次，從會計核算上來看，房屋的大修通常不需改變房屋的原值；而房屋的裝修、改建、擴建通常需要增加房屋的原值；《企業會計準則--固定資產》的規定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值。除此之外的后續支出，應當確認為當期費用。第三，從稅收政策規定來看，《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)的規定“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”。房地產行業如何進行稅務籌劃？
地產企業稅務籌劃領域往往存在三個共同的誤區：一是，需要繳納大量稅費時才考慮稅務籌劃；二是，認為稅務籌劃是財務部門的事；三是，認為稅務籌劃就是如何做帳。如何進行籌劃？1、充分利用國家稅收政策(1)內部工程回避工程結算現行稅法規定：單位所屬獨立核算的內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概(預)算，滿足前述規定，恰當地造成適用不予征稅的條件，是我們開展相關節稅籌劃的關鍵。(2)以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業3%的稅率；否則，適用服務業5%的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質，并在轉、分包過程中不違反相關法律限制。(3)增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優惠政策進行節稅籌劃。2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括營業費用、財務費用籌劃、開發商品房與出租商品房、管理費用和等4個方面:(1)營業費用籌劃作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15%內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一籌劃，費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足15%的子公司承擔。(2)財務費用籌劃如果一家房地產開發公司同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同類貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。(3)開發商品房與出租商品房籌劃有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品房轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。(3)管理費用籌劃企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也能夠減輕企業的所得稅負擔。3、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃企業實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開發，其所繳納的稅收差異極大，企業最終應選擇最優方案進行投資。
