華夏幸福拿出千億輕資產(chǎn)減債，債權(quán)人會買賬嗎？

雷達財經(jīng)

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2022-12-16 12:04

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雷達財經(jīng)出品

文|李亦輝

編|深海

陷入債務(wù)漩渦的華夏幸福，披露了債務(wù)重組進展。

12月14日，根據(jù)公告，公司將所持下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，以之作為償債資源與公司債權(quán)人實施債務(wù)重組。

據(jù)了解，上述平臺分別為華夏幸福的物業(yè)管理服務(wù)和輕資產(chǎn)代建平臺，第三方預(yù)測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價格實施債務(wù)重組，可幫公司化解400.39億元債務(wù)。

此前的9月16日，華夏幸福便披露“以股抵債”內(nèi)容，并明確后續(xù)會有資本運作以保障持股債券人的收益。但是有質(zhì)疑的聲音認為，在母公司面臨債務(wù)困境下，抵債平臺的盈利能力、未來能否上市是一個未知數(shù)。

最新方案中，為保障選擇“以股抵債”重組債權(quán)人后續(xù)收益的實現(xiàn)，華夏幸福擬以“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”各不超過30%股權(quán)實施員工股權(quán)激勵，但這一計劃卻在董事會上被平安系董事孟森投了反對票。

去年9月份，因控股股東華夏控股持有的股票被強制執(zhí)行持股下降，導(dǎo)致原第二大股東平安人壽及其一致行動人，被動當上了華夏幸福的第一大股東。而自2018年7月份平安入股以來，華夏幸福已經(jīng)跌去了85%。

已實現(xiàn)債務(wù)重組1260億元

在化解債務(wù)危機這條路上，轉(zhuǎn)眼間華夏幸福已經(jīng)走了一年多時間。

公司此前公告，2020年第四季度出現(xiàn)流動性緊張局面以來，公司融資業(yè)務(wù)、正常業(yè)務(wù)開展都受到較大影響，這也導(dǎo)致公司出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還的情況，并發(fā)生相關(guān)訴訟、仲裁案件。

雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年3月，華夏幸福出現(xiàn)債券公開市場首次違約；隨后的10月8日，華夏幸福發(fā)布了初步擬定的《債務(wù)重組計劃》；12月9日，這一《債務(wù)重組計劃》獲華夏幸福債委會成員表決通過。

按重組計劃，華夏幸福將通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務(wù)，并在河北省政府的指導(dǎo)下與債權(quán)人就重組展開溝通。

具體來說，“帶”是指出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元；“展”即優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元。

“兌”即出售資產(chǎn)回籠資金中約570億元用于兌付金融債務(wù)；“抵”即以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立信托，以信托受益權(quán)份額抵償約220億元金融債務(wù)；“接”即剩余約550億元金融債務(wù)由華夏幸福承接，逐步清償。

據(jù)公司12月9日的披露，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)金額合計601.76億元；同期，《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1265.57億元。

顯然，這一金額與總計2192億元金融債務(wù)尚有差距。有分析指出，受房地產(chǎn)市場下行、疫情等因素影響，之前商定好的出售資產(chǎn)方案出現(xiàn)停滯，華夏幸福無法籌集到足夠的兌付資金，也使得債務(wù)重組工作停滯下來。

這種情況下，今年9月16日，華夏幸福又在《債務(wù)重組計劃》基礎(chǔ)上制訂了《補充方案》，擬增加償債資源和選擇權(quán)。

“以股換債”再重組400億

12月14日，這一補充方案正式出爐，也意味著華夏幸福又拿出了更多籌碼。

根據(jù)公告，公司以所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建以物業(yè)服務(wù)、選址服務(wù)、園區(qū)運營服務(wù)為核心的“幸福精選平臺”，及片區(qū)開發(fā)綜合服務(wù)、先進制造業(yè)/IDC/物流產(chǎn)業(yè)園招商運營、都市圈不動產(chǎn)代建和營銷交易為核心的“幸福優(yōu)選平臺”，并以兩個平臺的股權(quán)作為償債資源與債權(quán)人實施債務(wù)重組。

其中，“幸福優(yōu)選平臺”包括華夏幸福產(chǎn)城(北京)運營管理有限公司、北京幸福安基建設(shè)管理有限公司、幸福智算(北京)企業(yè)管理服務(wù)有限公司等6家公司各100%股權(quán)，第三方評估值為521.4億元。

“幸福精選平臺”則持有幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)、深圳市伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權(quán)，預(yù)測估值500億元。

在上述估值基礎(chǔ)上，債權(quán)人以八折或七五折（早鳥期為七五折）的價格實施本次債務(wù)重組，即債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”分別不超過49%的股權(quán)。

今年9月16日至2023年3月31日為方案的選擇期，債權(quán)人選擇此方案取得償債平臺股權(quán)時，即視為債權(quán)清償完畢不可撤銷。未接受補充方案的債權(quán)人，將仍按《債務(wù)重組計劃》原定方式進行清償。

目前，公司控股股東華夏控股，擬以其12.6億元債權(quán)本金及利息參與本次重組，以間接取得“幸福精選平臺”3.53%股權(quán)；公司實控人王文學(xué)控制的知合香港，以2345.2萬美元債權(quán)本金及其利息參與境外美元協(xié)議重組安排，間接取得“幸福精選平臺”0.44%股權(quán)。

對于這樣業(yè)內(nèi)少見的“以股抵債”方案，有觀點認為，輕資產(chǎn)運營是華夏幸福的轉(zhuǎn)型方向，物業(yè)和代建是公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后發(fā)展較快的兩個平臺，因此將這樣的“家底”拿出來可謂誠意十足。

但也有觀點認為，在母公司債務(wù)困境之下，以股抵債存在不確定性，抵債平臺的價值、未來盈利能力、退出通道都是需要考量的問題。

股權(quán)激勵被董事投反對票

事實上，為增加“以股抵債”方案的吸引力，華夏幸福明確了未來的退出路徑和激勵措施。

9月16日發(fā)布的方案內(nèi)容中，華夏幸福表示，為保障選“股”債權(quán)人收益的實現(xiàn)，后續(xù)公司將推動償債平臺資本運作，通過包括但不限于在資本市場獨立上市、將平臺股權(quán)以現(xiàn)金方式出售等方式協(xié)助債權(quán)人實現(xiàn)退出。

即便有了這樣的安排，目前境內(nèi)債權(quán)人的意愿如何尚不得而知，而境外債權(quán)人的積極性似乎不高。

據(jù)公司12月3日披露，目前公司境外美元債的存續(xù)總額為49.6億美元，但只有本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。

此外，為了激發(fā)員工、管理層的動力，以及保障重組后債權(quán)人的收益實現(xiàn)，華夏幸福擬以上述兩個平臺各不超過30%股權(quán)實施員工股權(quán)激勵，授予價格為一元一股，或按照償債平臺每一元注冊資本屆時對應(yīng)的凈資產(chǎn)值或評估值的特定折扣受讓。

值得注意的是，這份方案雖已在12月14日的董事會上獲得通過，但來自中國平安的董事孟森表示反對，反對原因為“股權(quán)激勵方案的合理性不足”。

中國平安介入華夏幸福時，地產(chǎn)行業(yè)整體運行尚好。但不同于其他房企，重倉環(huán)京區(qū)域的華夏幸福危機來的更早一些。

早在2017年，張家口、廊坊等城市出臺“限購令”時，華夏幸福重點項目孔雀城的銷售就開始走下坡路。2018年，華夏幸福轉(zhuǎn)讓環(huán)京區(qū)域的多個項目股權(quán)回籠資金。

緊接著2018年7月30日，中國平安以137.7億元價格獲得華夏幸福總股本的19.7%；2019年4月9日，中國平安再次斥資42.03億元受讓5.69%股權(quán)，華夏幸福資金鏈緊張狀況暫時緩解。

2020年平安繼續(xù)輸血。當年6-9月份，平安養(yǎng)老、平安資管、平安匯通分別給華夏幸福注入了3筆永續(xù)資金，共計120億元；12月，華夏幸福完成與中國平安3.4億美元一對一私募債發(fā)行。

進入2021年，伴隨著華夏幸福首次債務(wù)逾期，平安銀行代銷的120億華夏幸福信托產(chǎn)品也違約。

據(jù)公開資料顯示，中國平安在華夏幸福上敞口高達540億，包括股權(quán)投資180億元和表內(nèi)債券投資360億元。對此平安高層曾直言，對華夏幸福的債務(wù)危機將不再出錢，不再給予資金支持。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)“跪著賺”

除了推動債務(wù)重組，華夏幸福也在持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，增加自主造血。

7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會，王文學(xué)在會上宣布，華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，并定下目標，在2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。

按照管理層的說法，華夏幸福將提供規(guī)劃、融資、代建和運營等輕資產(chǎn)服務(wù)；同時量力而行，保留一定量的開發(fā)業(yè)務(wù)，為城市發(fā)展提供綜合解決方案。

在宣布這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時，華夏幸福表示，輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計簽約7個項目，總投資超45億元。

此后，公司有更多的業(yè)務(wù)中標消息傳出。9月14日，華夏幸福全資子公司“幸福安基”，以公開招標方式中標沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目。后者原為恒大集團持有，總建筑面積72萬平方米，為代建保交付項目。

9月23日，華夏幸福宣布，旗下子公司“幸福安基”成功簽約廊坊1.3平方公里、總建面180萬方片區(qū)綜合開發(fā)代建項目，為委托方提供全流程代建管理服務(wù)。

9月26日，華夏幸福再次宣布，旗下子公司“幸福基業(yè)”中標唯品會(中國)有限公司旗下鄭州機場南物流園園區(qū)服務(wù)，將為其提供包括安全秩序、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理等物業(yè)服務(wù)。

幸福安基全稱北京幸福安基建設(shè)管理有限公司，幸福基業(yè)全稱幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司，均是這次新增償債資源中的核心資產(chǎn)。天眼查顯示，幸福基業(yè)成立于1999年8月份，幸福安基成立于2022年8月份，經(jīng)營范圍分別為物業(yè)管理和工程服務(wù)、建設(shè)、管理。

不過，習(xí)慣了“躺著賺錢”的地產(chǎn)開發(fā)商，能否適應(yīng)以收取服務(wù)費為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)？而且華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城生意，仍在巨額虧損。據(jù)2021年報，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業(yè)利潤。

答案尚不得而知，但即便來錢慢，華夏幸福也不得不硬著頭皮走下去。

“未來房地產(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動型，只有依靠專精特新，依靠技術(shù)，依靠服務(wù)。”華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責人林成紅在華夏幸福官微上表示。他還稱，這是“由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變”。

只是，面對仍有數(shù)百億未重組債務(wù)，華夏幸福“跪著賺”這條路能不能走通，還需時間的檢驗。