近期來地產行業利好政策不斷，地產股持續攀升走強，今天SVIP助理為你帶來《地產行業研究框架》。地產行業展望未來如何發展？基本面（供給端、需求端）現狀如何？投資時，如何看估值？

先看，地產行業展望。首先，各部委定調，政策迎來轉折點。

2022年一季度，房地產行業仍處于深度調整期。中央各部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號。3月16日可謂是政策迎來轉折點的關鍵時刻。金融委會議指出：關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

其次，政府工作報告提出2022年GDP目標增長5.5%左右，是高基數上的中高速增長。房地產作為我國支柱產業之一，“穩”是可以期待的。報告中沒有提房地產稅，或會暫緩出臺；財政部有關負責人表示今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

另外，房地產行業如何發展？我們認為：2022年以后，行業銷售的增長會從“總量增長”變為“結構性增長”。當需求總量無法滿足房企銷售“大家都好” 的局面，更要看房企對需求的理解和服務程度。優質區位和優質服務是房價保值和增值的基礎條件。

圖：2022年春節置業客戶面積段偏好

房地產企業如何發展呢？我國房地產企業由開發商向服務商轉型是必然趨勢，房企亟需尋找第二增長曲線。第一，房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限，房企業務重心必須轉向存量服務。第二，海外成熟房地產市場發展經驗表明，房企業務重心會從前端開發向后端服務和資產管理轉移。房地產代建、資產管理、REITs等未來發展可期。

需求：剛需和改善型需求一直都在

其次，看地產行業需求。

剛需和改善型需求一直都在，尤其在一二線城市矛盾突出；2021年，商品房銷售面積179,433萬平方米，同比增長1.9%；商品房銷售額181,930億元，增長4.8%； 

12月商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降15.6%及17.8%，下降幅度較11月份略有擴大但好于10月。

百強房企銷售額自去年9月以來同比跌幅持續維持在-30%到-40%，2022年1、2、3月同比跌幅分別達到-41%、-47%和-53%；累計來看，今年1季度百強房企銷售金額同比下降47%，較全國經濟活動受疫情影響大面積暫停的2020年1季度還要低3%。銷售金額累計及單月降幅并未收窄。

3月1日，鄭州鄭州出臺樓市19條新政，全面放松限購限貸，具有行業風向標的意義。鄭州是最早出臺系統性需求托底政策的城市，到3月下旬，鄭州市場開始活躍起來。充分說明了：

在按揭、限購、限價、限貸、稅費等方面：

• 按揭投放是需求側的主要影響因子（目前已不是問題）。按揭貸款的需求側嚴重缺乏議價能力，卻又對價格高度敏感，商業銀行爭奪市場份額的過程，將伴隨著按揭貸款利率的快速下降。
• 限購方面基本未松動：對有合理住房需求的目標人群購房資質適度放松。3月30日福州市限購政策有了一定程度放開：非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋限售。
• 目前已經有多個城市降低首付比例（尤其是二套房，激活相對充裕的改善性購房消費）

預計政策合力（近期支持性政策頻出，有星火燎原之勢...），行業一季度末有望見底，二三季度回升。

在供給分析、估值與投資方面：

• 房地產及房地產產業鏈在過往對于整體GDP的拉動貢獻度較大，一般可在30%左右的水平。房地產投資的具體在哪些方面呢？
• 行業競爭格局如何變化？為什么國有企業份額在提升、向本地化趨勢發展？
• 持續低迷的融資態勢或大力削減民企的投資意愿，減少產能的供給；且易引致自身經營較好的民企因“抽貸、限貸、斷貸”等一刀切行為而短期失去現金流能力。本次政府工作報告提及“避免出現行業性限貸、抽貸、斷貸”的定調，或將會意味著什么？
• 歷史上房企ROE經歷過怎樣的變化？在投資時，房企產企業如何選擇合適的估值方式？

以上是格隆匯SVIP專享股票投資課程《地產行業研究框架》中節選的觀點內容。

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