當行業(yè)發(fā)展觸碰到天花板的時候，還沒有絲毫的“剎車意識”，政策的頻繁出手意在規(guī)范市場的長遠發(fā)展和軟著陸。當前，國內(nèi)房企正迎來“史上最黑暗的七月”，而隨著未來國家在房地產(chǎn)領域繼續(xù)加強管控，房企們的出路在何方？

7個月，320次！

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，進入2021年以來，全國房地產(chǎn)市場累計調(diào)控超過320次，其中中央各部門的調(diào)控已達46次。這個頻率，這種力度，都遠超往年。

就從剛剛過去的7月來看：

7月22日，國務院副總理再次強調(diào)“房住不炒”，提出要嚴格房企“三線四檔”的融資管理和貸款集中度管理；

7月23日，住建部等八部門發(fā)布通知，明確提出“力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)”；

7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志。

隨之全國各地一一跟進：在深圳首發(fā)的“二手房指導價”后，上海、西安、上海、東莞等城市隨之跟進；在深圳交易門檻管控的探索基礎下，武漢加以優(yōu)化隨之出臺“房票”以示規(guī)范市場的決心……

直到7月30日，政治局會議再提房地產(chǎn)，會上明確表示：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。”

一如往常的幾十字描述，除了我們所熟知的“房住不炒”的定位和“穩(wěn)房價”，“穩(wěn)預期”，促進房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展之外，這次政治局會議還明確表示：加快租賃住房市場的支持力度，要通過土地和稅收等政策予以支持。相比于之前的推動租賃市場的發(fā)展，這次有了明確的推動方式，即：“落實用地、稅收等支持政策。”

同在這天，7月30日銀保監(jiān)會官網(wǎng)公布2021年年中工作座談會暨紀檢監(jiān)察工作座談會通稿，會議強調(diào)，要毫不松懈地防范化解金融風險。嚴格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

說到金融風險就不得不提銀保監(jiān)會主席郭樹清的“灰犀牛”論，在3月2日的國新辦新聞發(fā)布會上，郭樹清表示：“房地產(chǎn)領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”

要知道在過去的一年里，郭樹清曽多次在公開場合公提及房地產(chǎn)“灰犀牛”論，以此警示房地產(chǎn)市場的潛在風險。

據(jù)《券商中國》報道：一季度居民部門債務總額76.4萬億元，杠桿率72.1%，較年初下降0.3個百分點，結(jié)束了近年來持續(xù)上升的勢頭。6月份，個人住房按揭貸款新增2766億元，同比少增1830億元。上半年，個人住房按揭貸款新增2.1萬億元，低于去年同期和2019年同期貸款增量。

國信證券研報提到，居民部門杠桿率一季度顯著下滑、實體部門杠桿率維穩(wěn)，而二季度卻和一季度相差不大。

同時，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示：一線城市2020年房價收入比為36.6，遙遙領先于二線和三四線城市，較去年下降1.7%；二線城市房價收入比為14.8，較去年下降3.7%，三四線城市房價收入比為11.3，較去年下降4.2%。

圖 / 分等級城市房價收入比情況

較高的家庭債務壓力和購房壓力，這不僅僅影響一個家庭的生活，更是一代人的苦惱，在住房、教育和醫(yī)療的三座大山下，何以談理想？

好在，二者都有止步甚至回落的趨勢，這是市場給出的信號。

毫無疑問，伴隨著高層對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控力度不斷加碼，國內(nèi)房企正迎來“史上最黑暗的七月”。

據(jù)樂居財經(jīng)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，A+H兩市170家房企中有118家房企市值出現(xiàn)下跌，下跌房企數(shù)量占比達69.4%，總市值“縮水”約3400億元，半年跌幅約8.7%。

從市值體量變化來看，170家上市房企中，總市值超過2000億元的只剩下2家。而總市值在1000-2000億元之間的有7家。在9家千億級市值的房企中，上半年里僅有中海1家房企市值出現(xiàn)上漲，其余8家房企市值均有“縮水”，平均跌幅為11.55%。

再結(jié)合近一個月（7月）市場情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)正遭受著前所未有的估值壓力。數(shù)據(jù)顯示：截至7月30日，A股房地產(chǎn)板塊單月跌幅達7.84%，H股地產(chǎn)板塊單月跌幅更是高達9.70%。

在這場資本“跳水”的游戲中，被稱為四大房企的恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)無一幸免。

截至7月30日，恒大市值單月跌幅超50%，跌至696億元；萬科市值在單月縮水366億，跌幅達13.23%；融創(chuàng)市值單月縮水超300億，跌幅達24.39%，直接被擠出千億市值之列。碧桂園相對較穩(wěn)，但單月跌幅也有12.64%。

上半年千億級市值的房企中，跌幅最小的華潤置地在這個7月也跌掉了388億元，跌幅達到了17.33%，而唯一一個沒有下跌的中國海外發(fā)展也于七月跌去了147個億，單月跌幅也達7.6%。

東財數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，A股市場房地產(chǎn)開發(fā)板塊（按申萬行業(yè)分類）116家上市公司，已有46家發(fā)布了半年報業(yè)績預告，其中，26家企業(yè)宣布上半年歸屬上市公司股東的凈利潤是盈利狀態(tài)，另外還有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發(fā)布，預虧企業(yè)數(shù)量占已發(fā)布盈利預告企業(yè)數(shù)量的43.48％。

「探客Tanker」認為，大房企的無止境擴張和連續(xù)二十年的野蠻生長，到了放開三胎的今天，大房企自身的項目開發(fā)已經(jīng)很難適應當前政策環(huán)境。但在應對市場變化和行業(yè)天花板的同時，大房企憑借資金和手里的資產(chǎn)在進行多元化轉(zhuǎn)型的過程中多少還有些緩沖和迂回的空間，而對于那些中小房企而言，在尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和賽道切換的過程中就遠沒有大房企的優(yōu)勢了。

以今年上半年首次出現(xiàn)凈利潤虧損的美好置業(yè)為例，公告顯示，上半年歸母凈利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對于業(yè)績虧損美好置業(yè)相關人士稱：“主要原因是裝配式建筑業(yè)務尚未達到相應的規(guī)模，報告期產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元。此外，受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，2021年前6個月房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，125億元的項目預收款也尚未達到結(jié)算條件。”

同時，據(jù)公開的財務資料顯示，2017年，美好置業(yè)就已經(jīng)進入了裝配式建筑的賽道，此后公司業(yè)績便呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，歸母凈利潤從2017年的6.64億元下降至2020年的0.95億元，累計跌幅達85.69%。

可見，在多元化布局和產(chǎn)業(yè)賽道轉(zhuǎn)型的道路上并沒有想象中那么容易。當自身業(yè)務都一團糟時，若切換賽道可能會雪上加霜，因轉(zhuǎn)型業(yè)務表現(xiàn)不佳而在生死線上徘徊房企已經(jīng)是屢見不鮮了。

如ST銀億，其業(yè)績預告顯示，上半年歸母凈利潤虧損將達3.0億元至3.7億元，同比下降1424.6％-1733.67％。對此ST銀億表示，受境外疫情因素影響，公司旗下汽車零配件境外業(yè)務受到較大的制約。同時，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業(yè)折舊等計提因素影響，經(jīng)營業(yè)績亦產(chǎn)生虧損。

面臨同樣情形的還有ST綠景。由于收入減少、期間費用在增加，ST綠景預計上半年歸母凈利潤虧損在600萬元至1000萬元。值得注意的是，ST綠景在2019年實現(xiàn)營收1600萬元，歸母凈利潤虧損900萬元，2020年實現(xiàn)營收下滑至1500億元，歸母凈利潤虧損擴大至1800萬元。

而從滬深交易所發(fā)布的退市新規(guī)來看，若ST綠景今年的凈利潤仍為負值且其營業(yè)收入低于1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運。

一度被稱之為“大而不能倒”的頭部房企，在2021年也面臨著“四面楚歌”的尷尬處境。

事實上，監(jiān)管層對新房市場的規(guī)范和二手房市場的管制，已經(jīng)從一線城市蔓延至中西部地區(qū)的二線城市，房價高過一線城市的小城金華也于近日被約談，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從政策調(diào)控的“掐尖”轉(zhuǎn)向行政干預的“管制”。

「探客Tanker」認為，對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，崩盤是不可能，放任也不允許，但可以確定的是，存量市場的博弈，精品化的開發(fā)，將會是房地產(chǎn)市場發(fā)展的未來。

“硬著陸”是不符合國情的，野蠻生長的年代也早已過去，配合城鎮(zhèn)化下的剛需和推動三胎政策的改善，精品適居的項目才是房地產(chǎn)市場“下半場”。

在過去的一年里，上市房企扎堆剝離物業(yè)進行獨立上市就是一個明顯的信號。依托“住房+物業(yè)”、“住房+家居”、“住房+科技”……尋求住房市場向服務化轉(zhuǎn)型的附加值，才是當前房企的目標所向。