碧桂園旗下物業(yè)上市公司碧桂園服務(wù)市值一度超越公司另一上市實體碧桂園。領(lǐng)先同行的業(yè)務(wù)水平和行業(yè)布局背后，碧桂園服務(wù)大手筆的收購擴張也不容忽視。

8月中旬，碧桂園服務(wù)（06098.HK）市值一度站上2000億港元，超越了曾經(jīng)的母公司碧桂園（02007.HK）。截至8月17日，二者市值均為1900億港元上下。

不過市場給二者的估值可謂天壤之別。目前物業(yè)服務(wù)為主業(yè)的碧桂園服務(wù)市盈率近60倍，而房地產(chǎn)開發(fā)龍頭碧桂園的市盈率不到5倍——可見二者盡管相像，但物業(yè)服務(wù)公司則是更受資本青睞的寵兒。

本文BT財經(jīng)將從碧桂園服務(wù)的誕生說起，與你一起梳理幾個問題——

• 碧桂園服務(wù)和碧桂園有什么區(qū)別？

• 碧桂園服務(wù)為何能穩(wěn)坐港股物業(yè)頭把交椅？背后有何隱憂？

• 龍頭房企紛紛入局物業(yè)，誰成功了？誰失敗了？

碧桂園服務(wù)的誕生，非常特別。

2018年，碧桂園服務(wù)在A股上市未果后，轉(zhuǎn)赴港股。當(dāng)年3月，碧桂園正式公告分拆旗下物業(yè)管理服務(wù)公司碧桂園服務(wù)，以介紹方式在港上市——這一方式有別于IPO，不涉及到發(fā)行新股和募資。

也就是說，碧桂園在當(dāng)時被一分為二，老股東將同時擁有碧桂園和碧桂園服務(wù)的股票。

拆分后的碧桂園服務(wù)成為一家主營為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、協(xié)銷服務(wù)、其他業(yè)務(wù)的獨立公司，目前其與碧桂園的實控人均為楊惠妍。

雖然沒有IPO融資，但碧桂園服務(wù)在獨立后也不斷大手筆吸金。據(jù)澎湃新聞報道，2021年5月，碧桂園服務(wù)在股價走高之際加緊在資本市場“圈錢”，一天公布了155億港元的融資計劃，而此前一年該公司已經(jīng)通過配股或發(fā)行可轉(zhuǎn)股債券募資超百億港元。

大手筆募資，碧桂園服務(wù)底氣十足——公司股價從2018年上市之初的8港元一路上揚至如今的60港元，甚至還一度摸高至85港元，最大漲幅超過1000%。雖然碧桂園服務(wù)的年營收在150億元左右，遠(yuǎn)不及碧桂園的超4600億元，但市盈率卻遠(yuǎn)高于后者，造就了兩家公司市值比肩、恰如雙子星在資本市場閃耀的局面。

“雙子星”是否存在太過緊密的依存關(guān)系？據(jù)樂居財經(jīng)梳理，2019年碧桂園服務(wù)的收入有六成來自物業(yè)管理服務(wù)，而這六成的收入里又有74.8%來自碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)——這樣算下來，碧桂園服務(wù)至少有約45%來自關(guān)聯(lián)方。不過另一方面，碧桂園服務(wù)對關(guān)聯(lián)方的依賴也正在下降。

碧桂園服務(wù)“含著金湯匙出生”，其市值也一直領(lǐng)跑港市物業(yè)股，背后的支撐與其大手筆擴張有關(guān)。

名為“巨潮商業(yè)評論”的自媒體平臺指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)奉行“規(guī)模制勝”的理念，需要用不斷擴大的規(guī)模來驅(qū)動增長。從這一點來看，碧桂園服務(wù)是擴張主義的踐行者。

2021年初，碧桂園服務(wù)大手筆作價48.47億元受讓中型房企藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK），后者也是一家分拆上市的物業(yè)公司。再往前看，據(jù)華爾街見聞，碧桂園服務(wù)還曾收購港聯(lián)不動產(chǎn)、嘉凱城物業(yè)和北京盛世物業(yè)等第三方物企，另外還布局收購了電梯廣告公司、環(huán)衛(wèi)公司。

樂居財經(jīng)文章分析指出，2019年底碧桂園服務(wù)的無形資產(chǎn)同比增長133.82%，而加速并購、無形資產(chǎn)大增將帶來商譽高企——這宜從兩方面認(rèn)知解讀，并購過程產(chǎn)生商譽是正常現(xiàn)象，但溢價過高無疑將會帶來更大的商譽減值風(fēng)險進而沖擊業(yè)績表現(xiàn)。

可能對碧桂園服務(wù)造成沖擊的還有突發(fā)事件。2021年7月，有消息稱華南碧桂園員工作業(yè)時不幸溺亡于儲水池中，但物業(yè)未及時公布引發(fā)業(yè)主抗議。隨后，碧桂園服務(wù)才公告回應(yīng)了此事。觀察者網(wǎng)文章認(rèn)為，此事暴露了碧桂園服務(wù)擴張和服務(wù)之間的平衡難題。物業(yè)公司想要走得遠(yuǎn)，首先需要走得穩(wěn)。

當(dāng)下來看，碧桂園服務(wù)和碧桂園二者依然是資本市場閃耀的雙子星，前者領(lǐng)軍物業(yè)股，后者在房地產(chǎn)市場披荊斬棘。不過盡管房地產(chǎn)公司分拆獨立物業(yè)服務(wù)是趨勢，但并非所有的房企在這條路上都走得順利。

除了碧桂園，較為穩(wěn)健的樣本還有萬科旗下的萬科物業(yè)，目前該公司已經(jīng)改名為“萬物云”，稱從單純的物業(yè)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展為科技服務(wù)公司，以萬科物業(yè)（住宅空間）、萬物梁行（商企空間）、萬物云城（城市空間）等多個子品牌在各細(xì)分領(lǐng)域探索，加上背后的萬科地產(chǎn)“三道紅線”全綠無虞，有望向上市穩(wěn)步邁進。

恒大物業(yè)（06666.HK）可能將成為恒大集團自救的資金來源。該公司已經(jīng)于香港上市，目前市值僅次于碧桂園服務(wù)位列港市物業(yè)股第二梯隊，前不久的8月10日晚間中國恒大（03333.HK）公告稱有意出售恒大汽車、恒大物業(yè)在內(nèi)的資產(chǎn)，被市場解讀為變賣資產(chǎn)自救。消息釋出后，恒大物業(yè)股價明顯反彈，也體現(xiàn)出市場對這一部分物業(yè)資產(chǎn)的肯定。

而SOHO中國（00410.HK）在媒體報道中成為了黯然失意的樣本，公司專注運營商業(yè)地產(chǎn)項目后，2020全年租金收入同比下滑16.1%，核心寫字樓項目出租率在疫情影響下下滑到低位。

不過各大房地產(chǎn)龍頭紛紛入場物業(yè)領(lǐng)域競爭的大戲才剛剛唱響，碧桂園雙子星還能一直閃耀嗎？會否有哪家公司以黑馬之姿出現(xiàn)？BT財經(jīng)將與你繼續(xù)緊跟市場觀察。