本文來自微信公眾號 “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：熊初墨，36氪經授權發布。

根據人民法院公告網信息，今年1-7月，遞交破產文書的房地產企業累計已達249家，絕大多數為地方性小房企。眾所周知，近三年來，房企的多元化正在如火如荼的進行中，轉型路中，第二曲線有的放在物業，有的放在酒店，有的放在公寓，甚至還有的正在造車或者進軍醫美。哪條路才是最正確的？

7個月申請破產房企達到249家 

根據人民法院公告網信息，亞洲旅宿大數據研究院統計發現，近三年申請破產的房企呈上升趨勢，2019年377家房企宣告破產、2020年470家房企宣告破產，2021年，雖然剛剛過了7個月，但破產的房企已經達到249家。

亞洲旅宿大數據研究院首席分析師高松元表示，申請破產的絕大多數為地方性小房企。經統計，249家申請破產的房企中，廣東數量最多，達到了46家，排名第二的是江蘇21家、浙江20家。按照常規，下半年破產的房企會更多，進入8月的第一天，就有新的3家房產公司申請破產，分別是云南新立邦房地產開發有限公司、天津松江興業房地產開發有限公司、天津松江恒泰房地產開發有限公司。

雖然倒閉的大部分都是中小房企這樣的“小蝦米”，但隨著上市房企半年報的逐步出爐，A股50家已披露半年業績預報的上市房企中，情況也并不樂觀，近半中小型房企預告虧損。

一些中型房企的日子并不好過，比如*ST銀億2021年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預計為-3.7億元~-3億元。曾經的“寧波首富”熊續強從事房地產開發20多年，他執掌的銀億一度是浙江知名中型房企，現在已經進入破產重整程序中。今年以來，由于重整債權人多次嚴重違約，加上半年度業績虧損，也是一直各種官司不斷，業界認為銀億離破產清算及退市的日子并不遙遠。

調查發現，三道紅線對中國房地產市場“管控”越來越嚴，大房企最擔心的還是現金金融風險，百強房企中，很多都存在較為嚴重的“借新還舊”問題，當新的借不到，舊的必須還，就會出現金融風險。

對于中小房企來說，則面臨拿地、經營、融資多方面的壓力。“加杠桿拿地、沖千億、謀上市”，曾是很多中小房企擴張的標準模式。2017年至今，至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部，全國化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但不得不承認，這一發展模式現在已經失效了。

物業、文旅、長租公寓多元化第二曲線在何方

面對不可逆轉的大勢，中國大中小房企出路何在？其實只有一條路，就是戰略轉型，找到新的增長點，發展多元化產業。但是房企多元化已經不是什么新鮮話題，但迄今為止，似乎還沒有一家房企真正找到多元化的“第二曲線”。

研究發現，目前我國房企的多元化曲線主要集中在三大產業，分別是物業、文旅（酒店、主題樂園、景區、體育產業等）、長租公寓。

我們先看下最火的物業板塊。2019-2021年，許多房企爭相轉向物管行業圈地融資。據空間秘探不完全統計，截至2021年6月30日，已有46家物業服務企業已上市，其中香港主板42家，總市值突破萬億元。2021年以來，物業企業的上市潮仍在繼續，今年已有12家物企成功上市，而排隊上市的物企仍有25家。

在股價整體表現上，根據中指院統計，2021年上半年，物業管理行業基于業績增長的高確定性及可預見性，行業上半年上漲30.40%，延續了2019年與2020年的強勢表現。不過，進入下半年以來，多只物業股呈現漲少跌多的局面，多只物業股跌幅超10%。以今年7月26日為例，港股物業股開盤集體重挫，當日收盤，融創服務跌13.87%、碧桂園服務跌16.60%、時代鄰里跌11.11%、旭輝永升服務跌17.47%、遠洋服務跌11.50%、金科服務跌18.15%、華潤萬象生活跌14.07%、中海物業跌14.44%。

可以預見，未來物業股，整體走強的可能性已經漸漸減弱。從年初至今，42家港股上市物業公司中，股價漲幅最高的超過120%，跌幅最大的則超過31%，市場對物業股的期望與估值正在趨于理性。

另外，不得不提醒的是，由于很多房企的物業上市，初心是融資反哺主業，所以物業板塊即使上市，運營仍停留在傳統物業服務的“草莽階段”，后期很多運營問題解決不好，反而更容易觸發危機。物業現在已經是激烈競爭的細分市場，物管企業們的壓力也日益嚴峻，彎道超車的可能性正在湮滅，如何建立獨特優勢和競爭壁壘已成為它們無法回避的挑戰。

其次，我們研究下正在摸索的文旅板塊。據不完全統計，百強房企中已有70%的房企都已經布局了文旅產業。當然文旅產業是一個大板塊，有的擅長主題樂園，有的擅長酒店，有的擅長景區，還有的擅長體育休閑等等。

以融創為例，財報顯示，融創中國2020年全年實現收入約2305.9億元， 同比增長約36.2%。在整體營收中，文旅城建設及運營收入為38.8億元，營收數字同比增長了36%，而且2020年管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

不過，我們也可以看出，即使像融創這樣的頭部房企，文旅板塊的收入也是極其有限（占總營收的1.68%），主要在于文旅板塊的重資產以及運營剛起步狀態。而超過一半以上房企的文旅板塊還處于“燒錢”虧損狀態。

再次，我們看下正在重新洗牌的長租公寓板塊。目前看來，長租公寓未來發展的重要領軍者，依然是房企系，據空間秘探不完全統計，今年以來共有10家房企發了222.53億元住房租賃專項公司債券。 

以房企系長租公寓“頭牌”萬科為例，在萬科2020年度股東大會上，官方宣布目前萬科的集中式公寓規模全國第一，截止2020年累計開業14.24萬間。收入方面，2020年萬科泊寓實現收入25.4億元，同比增長72.33%。不過，盡管成績不可謂不卓越，但萬科集團董事長郁亮也承認，泊寓現在還不能盈利，當然未來一定是好的。“雖然這個業務在發展過程中還有很多困難，但我們仍然長期、堅定地看好這條賽道，相信未來這塊業務一定有很大的發展前景。”

除了以上這三大板塊，房企一直在苦苦尋覓多元化“第二曲線”，有做物流的，有搞商管的，有造汽車的，有開發機器人的，甚至近期有房企一口氣收購了三家醫美醫院。但總體看來，還沒有尋覓到最佳板塊，有的甚至因為多元化未做好，把企業帶入深淵，如前文提到的銀億，曾經也是地產百強企業，2016年起通過收并購進入汽車零部件領域，試圖構建“房地產+高端制造業”雙主業發展格局，但轉型未能如愿，業績遭到拖累，2018年年末因為無法按時兌付一筆不足3億元的債券而爆雷。

酒店，能否成為房企多元化的“春藥”

在第二部分，簡單講了下房企多元化的三大板塊，個人認為，最有希望的依然是文旅板塊，而文旅板塊中最有希望的是酒店板塊，相對于景區正在經歷傳統轉型，主題樂園的IP塑造相對緩慢，體育板塊剛剛興起，酒店板塊是相對成熟的板塊。

首先，高端旅游業正在反彈。

盡管現在全球疫情形勢依然嚴峻，但全球經濟正在快速復蘇卻是一個不爭的現實。以美國為例，根據美國經濟分析局相關數據，今年以來，現場娛樂活動增長了60%，游樂園相關娛樂活動增長了54%，會員俱樂部增長了45%，酒店增長了33%。

近期，美國大洋洲郵輪公司推出的“2023年世界巡游船票”在向公眾開放后一天內完全售罄。票價從每位客人約4.6萬美元起跳，精英套房的價格約為16萬美元。該公司推出的2022年冬季遠洋航線也創造了其單日預定銷售的記錄。萬豪集團首席執行官卡普阿諾也透露，該公司在波多黎各的高檔海灘度假村的預定量創下歷史新高，高端旅游業正在迅速反彈。

國內的高端旅游市場以及高端酒店產品需求，今年以來的火爆復蘇不需要贅言，盡管目前國內疫情多有反復，但總體而言高端住宿需求會在后期彌補，比如今年暑假的高端需求因為疫情，可能會延續至國慶長假。

其次，地產酒店正在二次崛起。

地產做酒店，雖然走了很多彎路，但這么多年下來，從粗放式開酒店，到和國際大牌合作，再到自身孵化品牌，不少頭部地產酒店都有二三十年的奮斗史，而現在正在經歷第二次崛起。

今年上半年，地產酒店動作頻頻。綠地酒店舉行10家酒店項目簽約儀式；第三屆金茂文化周暨金茂酒店品牌發布會在三亞舉行，金茂酒店一口氣發布金茂嘉悅酒店、金茂誠悅酒店、金茂璞修酒店、金茂隱逸酒店、金茂天玥酒店五大自有品牌。萬達、世茂、融創、鳳悅旗下的酒店集團也各有新酒店簽約和品牌發布。 

種種跡象表明，有酒店品牌和物業等優勢的地產集團，正在把酒店作為多元化的一塊王牌。

再次，酒店投資回報率還有提升空間。

我們看到，國內第一梯隊已經上市的酒店集團，即使在疫情反復的情況下，股票基本維持在微漲狀態。此外，今年以來，東呈酒店、君亭酒店、亞朵酒店也一直在謀求上市中。

地產酒店雖然像物業一樣，集中上市的可能性不大，但是正從過去的地產思維做酒店回歸到住宿本身上來，因此酒店投資回報率這塊，有著很大的提升空間。相比于頭部酒店集團的高中低酒店產品，地產酒店多元化產品更多的集中在高端酒店，這正是契合高端消費市場的極大需求，我們看到，今年以來火爆的高奢酒店和度假酒店，背后總是活躍著地產集團的影子。

未來酒店，如何真正抓住后房產時代紅利

可想而知，對于房企多元化轉型來說，酒店確實是值得重視的一座“富礦”。不過，很多時候，并不是我們發現富礦就能開采出富礦，酒店正在經歷著巨大的蝶變，只有從傳統酒店蝶變成未來酒店，才能真正抓住后房地產時代紅利。

第一、 酒店必須從資本邏輯，過渡到產品邏輯。

近幾年，市場上的酒店以及酒店品牌越來越多，但是讓人眼前一亮的酒店產品和品牌并不多。個人認為，現在酒店投資發展有一種不良傾向。一些酒店集團正在用“資本邏輯”投資酒店，層出不窮的孵化品牌，但很多時候只是一個概念，一個旗艦店都沒有，就開始召開“品牌推介會”，忽悠投資人，而這些手法恰恰是地產集團以前經常玩的“資本邏輯”。

“資本邏輯”無可厚非，但是地產酒店還是要盡快過渡到“產品邏輯”，如果消費者對你的酒店產品沒有印象，再多的品牌出來往往也是“曇花一現”，而對于投資人來講，研究產品，謹慎投資也是未來必然趨勢。

第二、 酒店必須成為文旅產業鏈的完美一環。

文旅是大勢。但是這么多年來，我們的文旅產業大部分還是停留在過去的粗放經營階段，酒店作為文旅產業鏈的重要配套，一直沒有發揮更具價值的作用，因此口碑一般。

未來的產業鏈肯定不能再只停留在生硬的配套布局上，而是要產生場景鏈接，才能真正的彼此賦能。近期，我正在研究杭州灣融創文旅城，作為融創基于多年運營經驗打造的文旅3.0時代的代表項目，杭州灣融創文旅城在誕生之日起，便致力于為長三角打造一座世界文旅坐標。其中度假酒店板塊，杭州灣融創文旅城目前規劃3家酒店，分別是經典酒店、場景主題酒店以及一站式全季全天度假酒店。酒店群建筑面積超過20萬平方米，近1100套舒適且不乏科幻及未來感主題的親子客房，布局非常科學合理。

第三、酒店必須有野心塑造超級IP品牌文化。

這個或許是我們中國酒店最缺失的。中國的獨立酒店本來不多，規模也有限，很多讓人印象深刻的依然是國外的，而擁有著超級IP品牌文化的酒店集團幾乎沒有。

最近，我參加一個酒店高峰論壇，眾多嘉賓討論了下處于輿論風口的亞朵酒店。亞朵酒店其實做的并非完美，很多IP的植入也乏深度，而且投入回報率也不高，為什么連圈外都知道這個品牌，提到讓人印象深刻的酒店，幾乎所有人都會提及亞朵。

其實道理很簡單，我的觀點是，亞朵一直有塑造超級IP品牌文化的野心，而且它是第一個認真走在這條路上的品牌。正是因為它對于那些文化“小心思”的持續落地堅持，使得市場一下子就記住了這個品牌。事實上，并不是亞朵多么出色，而是我們太多的酒店品牌做的太差了，創意平庸，文化付錢，且淺嘗輒止，難以出眾。

對于房企來說，由于過去吃了太多重資產的苦，所以現在也流行輕資產輸出，但是在布局輕資產戰略同時，先捫心自問一下，你有沒有酒店品牌，如果沒有酒店品牌，就輕資產輸出，無疑是死路一條。這一點倒是較為欣賞萬達酒店及度假村的做法，今年以來，萬達酒店及度假村官網明確指出，將深耕運營，不再一味加碼輕資產的商業速度，同時，也不是過去的那種重度持有，而是認認真真做品牌力和產品力。在其一體化設計模式下出爐的無錫萬達頤華酒店，設計、生活、商業價值，有機作用，彼此促進。

綜上，無論是從投資邏輯還是品牌邏輯，簡單粗暴的紅利時代已經過去，不管你是否愿意承認，中國的房地產正在經歷巨變，未來也將還有一大批傳統房企倒閉破產，多元化轉型是房企的一條必然求生路，酒店或許只是其中的一個方向，它即使不是春藥，也是一劑良藥。