本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同，36氪經授權發布。

由集中式白領公寓起家的樂乎公寓，近日有了新的動作。旗下位于北京西二環金融街的CCB建融家園·樂乎公寓真武社區近期將正式開業，為其高端產品線“芷岸”正式開啟征程，成為樂乎今年初探高端服務公寓市場的一個重要發展節點。據了解，樂乎公寓的“芷岸”目前已有3家門店在工程階段，將陸續在今年開業，分別位于北京三元橋、建國門核心區域。這代表著繼恒隆、保利、合肥承寓、僑城坊爾邸等之后，樂乎成為服務式公寓新玩家的一員。不僅如此，樂乎也成為了今年以來，自如之后又一個開展服務式公寓的創業系品牌。

可以想見，隨著最后進場的“野蠻人”創業系，長租公寓市場勢必開始新一輪的惡戰，這次的戰場在高端服務式公寓！

01

3年，樂乎的服務式公寓

終于落地了

從最初提及要在上海發展高端公寓項目，到如今的真武社區，樂乎公寓的服務式公寓之路走了有3年之久。

目前已進入籌開階段的真武社區，位于北京市西城區復興門外真武廟路二條5號，建于1985年，原為財政部閑置資產。2020年6月正式進入全方位的升級改造，改造后的真武社區擁有長租公寓248間，主要為35平米以下的宜居小戶型。據了解，該項目的服務對象為金融街商圈的商務人群，月租金價格為1萬元左右，而且前期預售情況良好。

房間配置了智能門鎖、電視、窗簾等智能家居，并與“CCB建融家園”平臺對接，打造“物聯網”智能公寓。不僅如此，社區還提供24小時管家服務，隨時響應租客的保潔、餐飲、維修等基本需求。在公共區域，為租客提供可共享的圖書館、咖啡吧、廚房、洗衣房、影音室等公共服務，實現租客足不出戶即可滿足居住、娛樂、社交等多樣需求。

目前，樂乎公寓旗下的高端產品線“芷岸”也已有3家門店在工程階段，將陸續在今年開業，分別位于北京三元橋、建國門核心區域。

至此，樂乎公寓在行業中的標簽越來越多了，從最初單一的集中式公寓運營商陸續增加了職住型公寓、分散式公寓以及高端服務式公寓等新標簽，成功找到了“第二增長曲線”。

實際上，在高端服務式公寓的市場中，創業系公寓品牌早已進場。

今年4月，以戰略并購住宅公寓服務商“曼舍”為信號，自如高端公寓的發展新的篇章正式開啟。合并后，自如以曼舍為高端品牌發力高品質租賃住宅業務，在全國核心城市運營高端長租住宅達到2000余套。與原本的自如豪宅有所不同，曼舍不僅打造高端居住產品，還提供定制化的服務，因此也被視為高端公寓。7月，自如寓與Funhub聯合運營的首家高端Funhub自如寓在北京東城區開業，毗鄰天安門廣場、秀水街和紫禁城。

從藍領公寓起家的安歆，旗下的5條產品線之一酒店式公寓品牌閱庭，也是一條高端產品線。以主打人文和閱讀為主題的閱庭北京大紅門店為例，不僅有月華·大床房、月影·電影主題房、月和·榻榻米等不同的主題房型外，還有與樊登讀書會聯合打造的沉浸式閱讀空間以及閱活·健身房和閱享·餐廳等功能性區域。

如果以2019年開業的閱庭北京大紅門店為開端，粗粗算來，創業系進入高端服務式公寓的市場，與其他派系相比的確不長。

樂乎公寓旗下的高端產品線“芷岸”也已有3家門店在工程階段，將陸續在今年開業，分別位于北京三元橋、建國門核心區域。

02

5大派系，爭鋒

服務式公寓市場

不止是進場時間，從目前的發展規模來看，創業系同樣是服務式公寓市場中勢弱的一方。畢竟，酒店系、地產系、國家隊和以服務式公寓為根基的傳統系，實力著實不容小覷。

酒店系：國內外品牌加速布局

酒店系在打造服務式公寓方面，有著天然的資源及服務優勢。資源方面，主要指的是服務式公寓無需額外尋找物業資源，在現有的酒店資源中，為服務式公寓留出一部分空間即可。服務優勢，指的是酒店的服務團隊和多功能性的服務設備所帶來的優質住宿體驗。

無論是國內外的酒店品牌，幾乎都在加速布局中國服務式公寓市場。3月，瑰悅服務式公寓簽約武漢項目。4月，長沙萬豪行政公寓正式開門營業，成為中國第十家萬豪行政公寓。5月，麗思卡爾頓行政公寓宣布將入駐武漢BFC復星外灘中心，繼天津落子之后時隔5年的新動作。6月，北京新國展瑰悅服務式公寓正式落子北京。

地產系：來勢洶洶，新品齊發

盡管在服務方面優勢不及酒店系，但是資源方面，地產系可謂是5大派系中的翹楚。自持租賃地塊、商業地產、租賃地塊以及集體土地等，這些物業資源都是其他派系難以匹敵的。加上近年來，地產企業不斷打磨的物業服務團隊，地產系可謂是服務式公寓中的一匹黑馬。

2020年8月，碧桂園文商旅集團與奧克伍德合作推出新品牌奧克伍德碧軒。10月，合景泰富集團旗下合景公寓的高端服務式公寓合景·譽舍首店正式開業。今年6月，恒隆地產推出新品牌恒隆府。7月，恒隆地產宣布與凱悅，于昆明打造首個以君悅品牌冠名的服務式寓所銷售項目——“昆明君悅居”，計劃將于2022年底推出市場，為恒隆府品牌旗下首個以酒店品牌冠名項目。

一些擁有央企和國企的地產企業也相繼加快了步伐。8月，招商伊敦旗下的深圳東門壹棠服務公寓正式上線，也是東門的首家全智能化酒店式服務公寓。

國家隊：以人才公寓為切口

原本，國家隊以保障性租賃住房，如公租房、廉租房、人才公寓等為主要著力點。隨著市場的發展，人才公寓對產品品質的要求不斷趨嚴，并向市場化成熟產品靠攏。因此，國家隊開始以人才公寓為切口，探索服務式公寓的發展。

武漢光谷國際人才港·武漢未來科技城青年社區一期的3141套公寓，是由地方國企湖北科投創建的高端公寓品牌“之寓”，以滿足華為、聯影、小米等企業人才的需求。今年年初開業的橫琴寓·人才公寓，同樣是地方國企大橫琴集團，為橫琴自貿區的人才引進建設的重要基礎配套，也是目前橫琴自貿區內規模領先的大體量高端服務式公寓。

傳統系：多店齊開，縱向發展

對于最早進場的服務式公寓傳統系而言，多店齊開成了其規模迅速拓展中的尋常事。不僅如此，在實現規模擴張這類的橫向擴張之外，打造覆蓋全年齡段產品的縱向發展，同樣是傳統系的重心所在，這也可能成為服務式公寓未來市場競爭的關鍵之一。

作為最早進入中國市場的雅詩閣，今年前7個月，在全國簽約超30家物業，其中13個新簽項目位于中國，目前雅詩閣在華投入運營的服務公寓項目已達76家、逾14000套公寓單元，并擁有面向老中青幾代人的多條產品線，包括：共享公寓、服務公寓、長租公寓、樂齡服務公寓等。輝盛國際也在今年5月宣布將于未來四年在中國開設七家服務式公寓。年初，鉑頓國際公寓落子廣東汕尾，東維亞·鉑頓國際公寓（海豐店）成為了汕尾當地的地標式項目。

03

創業系，為什么要躋身

服務式公寓？

在資源和物業都不占優勢的情況下，為什么創業系還要闖入這個遍地都是強勢玩家的細分市場？

#生存所迫#

創業系的主戰場，白領公寓的生存現狀，的確不容樂觀。有關蛋殼公寓和青客公寓，行業唯二的上市企業最新的資訊是，“已無財產可執行”。以蛋殼為例，近7月一個月，蛋殼關聯公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司就新增上百條被執行人信息，被執行標的由千元至千萬元不等。

隨著各地加快發展保障性租賃住房，一些原本選擇白領公寓的主力客群，未來也會轉身投入有國家背書，且物美價廉的保障性房源。而且，據《房地產藍皮書2021》，2020年全國重點城市，包括北上廣深等一線城市和南京、成都、西安、天津等二線城市，租賃城郊環比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑，整個租金水平已經降至近5年來最低值。如此一來，依靠租金差生存的白領公寓企業盈利難度很大，一些競爭力低下的中小玩家生存境遇將愈發艱難。

#發展趨勢#

對于從疫情和行業震蕩中存活下來的創業系品牌而言，必須盡快謀求新的出路，與市場涌現的新機遇加速。

以樂乎公寓與北京建信共同打造的真武項目為例，從合作方和項目屬性來看，藏著樂乎公寓對于未來發展的重要設想。一方面，作為建行旗下的子公司，建信住房主要立足開拓中高端住房租賃市場，因此無論是物業資源或是產品打造都會偏向中高端市場。于樂乎而言，與其合作能夠獲得一些物業資源的利好。另一方面，真武項目屬于城市更新的項目，類似這樣的服務式公寓項目被行業視為是對城市更新的“柔性改造”。同時，這個項目全權委托樂乎公寓管理。換言之，樂乎公寓未來能夠成為集前期開發設計，到后期日常運營打造，甚至是資產管理等的一體化租賃公寓管理平臺。

這樣的多元化能力，對于面對城市有機更新的新命題的創業系品牌而言，將會成為政企合作的新契機。

#市場導向#

對于整個長租公寓行業而言，服務式公寓是更高階的挑戰范疇。一般品牌并不會將服務式公寓作為切入市場的選擇，創業系更是如此。當然，諸如恒隆府以及瑰悅公寓這類擁有強勢資源背景的品牌除外。之所以選擇入場，與市場清晰可見的發展紅利不無關系。

一方面是人們的置業觀在現實的權衡和消費理念變更的情況下開始松動。樂乎公寓創始人羅意曾表示，他在北京常年租房，原因主要有兩個，其一是北京房價不低，且羅意在成都有一套房子，如果要在北京買房，八成的首付于其而言是個不低的門檻。其二是房價增長有限的情況下，買房的投資收益比不上其他渠道。

另一方面是愈發多元的客群和堅挺的市場。空間秘探在《長租市場變天，高端服務式公寓“猛虎下山”！》曾提及，諸多經濟主體發展利好讓國際企業在中國設立區域總部意愿不減，推動于服務式公寓的租金和入住率雙雙向好。同時，據相關機構統計，目前服務式公寓中，中國籍客戶占比達到了74%，外籍租戶占比約26%，國內富裕及高凈值人群越來越青睞于服務式公寓。

04

服務式公寓，

誰都能分得一杯羹？

正如上文所提，服務式公寓是一個高手云集的細分市場。顯然，并不是所有的玩家都能笑到最后。2019年，成立了7年的本土服務式公寓品牌源淶國際因為資金鏈斷裂，最終創始人被刑事拘留。2020年，港股上市房企永泰地產旗下的上海逸蘭金橋服務公寓102套房源一次性被掛牌拍賣，原因是永泰可能覺得資產繼續持有升值空間有限，所以就此拋售。

對于在物業和資金方面不占優勢的創業系而言，做出決定之前需要思考以下3個問題。

是否具備“高端基因”？

產品，是考量服務式公寓是否高端的直觀標準。從創業系品牌現有的部分產品而言，很難與高端二字聯想在一起。因此，創業系品牌首先需要判斷，自己是否擁有打磨高端住宿產品的基因。

以瑰悅公寓為例，將宋代極簡美學融入產品設計中的產品就有了區別于其他品牌的藝術內核，并成為了中國首個東方美學服務式公寓品牌。例如，軟裝選用宋代天青水洗釉、八大山人字畫等中華美學元素，對空間進行點綴。

當消費群體愈發多元，服務式公寓的產品也在不斷迭代，傳統的標準產品已經逐漸勢弱。成功打造將抽象的各類文化與美學，在空間內實現有效表達的服務式公寓產品，才能成為新進場的創業系品牌們的競爭優勢。

能否提供“星級服務”？

服務，是白領公寓與服務式公寓的又一個重要差異點，也是創業系品牌轉場服務式公寓時遇到的棘手難題。

據相關數據統計顯示，帶著寵物搬家的企業員工數大幅上升，寵物友好型公寓更受歡迎。針對這一點，錦江旗下的憬黎公寓為這些愛寵人士提供了寵物餐食、每日設定遛寵物的時間以及寵物護理等多重服務，將寵物友好文化落地至公寓服務的細節之處。

這就要求，創業系品牌需要擁有一支優質的團隊，為提供優質服務建立穩固的保障。最終，能夠通過打造優質的服務水準和完善的服務體系，并聚焦一些細分服務，獲得小眾人群的青睞，形成品牌的重要護城河之一。

是否擁有“合力機遇”？

單槍匹馬夠嗆，那么結伴而行是不是另一種優選？巧合的是，創業系試水高端服務式公寓時，幾乎都是采用了與其他品牌攜手前行的途徑。

結伴而行，并不僅僅發生在創業系品牌中。爾家雅寓，就是由上海爾家商業地產有限公司攜手綠地集團與雅詩閣共同打造的。此外，碧桂園也選擇與老牌服務式公寓品牌奧克伍德，共同打造奧克伍德碧軒服務公寓。上文中提及的恒隆府與凱悅共同打造的昆明君悅居也是如此。

因此，如果擁有多方勢力合作打造一個服務式公寓品牌的契機，于準備進入服務式公寓市場的創業系品牌而言，是一次不容錯過的機遇。借助這些合作方本身擁有的資金、物業等資源，佐以創業系自身的運營服務優勢，合力打造的服務式公寓品牌，終將造就令業內驚嘆的發展。

對于創業系品牌開拓服務式公寓市場，量力而行是關鍵標準。尤其是對于一些依舊在生存線上掙扎的品牌，那么大可不必再次折騰。但是，對于那些能夠穩步前行，并試圖突破現有的發展瓶頸的品牌，如果對上述3個問題有了清晰的答案之后，是可以放手一試的。

可以想見，相比于幾年前五大派系在白領公寓市場的爭奪，服務式高端公寓市場下一步大戰的帷幕已經開啟，不過，無論是哪個派系，要想走的長遠，還是要汲取當年長租公寓行業遍地荊棘期的經驗教訓，不要再試圖以心懷鬼胎的金融模式分得一杯羹，還是要懷抱著住宿品質與服務的初心，高端服務式公寓市場也能以絢爛的未來予以回饋！

空間秘探簽約作者 / 雷布同

85后地產人，從事商業地產行業10余年。曾供職于SOHO中國、中糧置地等企業。現在某地產研究院擔任副院長，主要從事存量資產和空間跨界運營等研究方向。