據統計，目前全國共有住宅小區約50萬個，其中老舊住宅小區約16萬個，且隨著民法典的頒布，住宅小區成立業委會的比例有望進一步加大，多重因素疊加之下，住宅小區接受市場化洗禮的進度將被大幅推動。

形勢所驅，物業企業早已紛紛布局，借助資本力量和房開輸血不斷擴張在管面積，形成規模效應來攤薄企業運營管理成本，同時也為社區商業擴大了客戶群體，提高了運營潛力。此外，加大數字化轉型力度也更加普遍，以尋求第三方科技企業服務或是自行開發平臺的方式，為企業提高運營效率和優化客戶體驗。

經過一系列促發展手段，非品牌效應催化出的規模擴張，讓物業行業在營業利潤、在管面積、營業收入等多方面相較于2021年得到了較大幅度提升，但與之相反的是，利潤率漲幅卻有所下降，呈現出增收不增利的現象。

物企增收不增利原因幾何？

通過對物業企業的深入了解，我們認為導致物業企業增收不增利的主要原因在于當前物業行業的人均效能已難以滿足企業發展的需求，那么又是什么限制了企業的人均效能？

1、薪酬限制

物業行業的整體薪酬水平偏低，且干多干少與獲得薪酬的關聯強度較弱，缺乏明確的績效考核、獎懲激勵制度，難以激發員工工作動力。

2、工單天花板

相較于同屬服務業的外賣行業，外賣行業的訂單天花板高，對于外賣從業人員的數量來說上限足夠高，能夠支撐外賣人員的多勞多得。

3、年齡限制

受工作性質及薪酬水平影響，在我國從事物業行業的人平均年齡在44~45歲，無論是在體力還是在精力上相較于年輕人都有所下降。

4、人才流失

在物業行業，技能更優秀的人才更容易跳槽到其他服務行業，導致物業企業經常流失高素質人才，無法支撐企業更好的發展。

通過上市物企年報，我們得出了這樣一串人效相關數據，上市物企因經營管理更加規范，運營策略更加前瞻，具備一定的標桿作用，中小型物企可通過與之對比了解自身薄弱環節，找到增收不增利的原因。

內外雙重矛盾下該如何選擇？

內部人均效能提升困難，外部業戶需求卻在不斷提升，內外雙重矛盾爆發，物業企業承受著雙重挑戰。

1、面臨內部壓力

對屬于勞動密集型行業的物業行業來說，除內部難以提升的人均效能，不斷攀升的人力成本也給物業企業的經營管理帶來了不小的壓力。

2、面臨業戶壓力

物業行業歸根結底是服務行業，業戶想要更美好的生活，物業企業就要不斷提高服務質量。面對項目的逐漸老化，對公用設施的維保要更加到位，對小區安全的管理要更加嚴格，對業戶需求的響應要更加快速，等等。但即便如此，業戶的要求僅能得到階段性滿足，隨著時間的推移，業戶更高標準的需求會不斷涌現，造成物業企業的運營成本不斷增加。

在當前的現狀和挑戰之下，物業企業該如何選擇？是競爭？是堅守？還是退場？

創新物業管理模式，找到新發展道路

物業管理的內在邏輯，其實是物、事、人之間的運轉關系，我們可以將物，分為履約責任的生產成本“物”和收益資源的營業收入“物”；事，分為履約責任的成本事務、獲得利潤的收入事務和保障運營的后勤事務；人，分為負責服務的生產人力，負責營銷的收入人力和負責補給的后勤人力。

對于物業企業來說，提高人均效能主要就在提高占比企業總人力85%負責服務的生產人力的工作效率和質量，才能更容易取得顯著成果。

以往，物業企業處理物、事、人之間的運轉邏輯一般是不論管多少物，都依照慣例匹配人力履約責任，在未明確履約責任事務多少的情況下進行人員匹配，容易造成企業無法量化評估人均效能，難以激發員工工作動力，最終限制了企業進一步發展。

因此，我們必須要轉變管理思路，創新管理模式，首先全面梳理出需管理的“物”，再據此細致分解出需管理的“事”，最后按照崗位、能力等合理匹配人力，從而保障物、事、人之間的一一對應關系，實現人盡其用，事盡其責，產生效益最大化。

相較于傳統的運營管理模式，從“物”到“事”再到“人”的運營管理模式能夠使履約責任得到細致量化，幫助企業實施更加明確的績效考核，以此激發員工的工作積極性，提高人均效能，助力企業的運營與管理。那么，對于新的運營管理模式的具體實現方式，讓我們期待下一篇文章的呈現。