近日，昆明一小區(qū)電梯沖頂致人死亡的消息沖上熱搜，責(zé)任方成謎，物業(yè)再次被推到風(fēng)口浪尖。作為物業(yè)責(zé)任清晰的關(guān)鍵性證據(jù)——電梯維保記錄，成為了物業(yè)責(zé)任劃清的“救命稻草”。

目前，我國電梯保有量約為1063萬部（數(shù)據(jù)來源：中物智庫），隨著我國老舊小區(qū)改造、加裝電梯的投入力度加大，物業(yè)的電梯運維管理工作的不易之處也愈發(fā)凸顯。

一則，原裝電梯歷時較久，零配件磨損、設(shè)備老化程度加劇，電梯安全隱患正逐年遞增；

二則，老舊小區(qū)電梯加裝風(fēng)險高、難度大，后期維保服務(wù)工作量增加，物業(yè)運維成本增大。

不過，電梯作為特種設(shè)備，其后方保養(yǎng)和管理工作一般會委托給專業(yè)維保單位，物業(yè)主要承擔(dān)著電梯的監(jiān)督和管理責(zé)任，這也引出了我們本次討論的核心問題：

電梯維保不到位，故障/事故發(fā)生時，物業(yè)的責(zé)任該如何定位？

電梯事故不發(fā)則已，一發(fā)就會引起全體業(yè)主甚至社會關(guān)注，作為電梯明面上的管理者，物業(yè)將會是事發(fā)時的第一責(zé)任主體（除開因電梯本身質(zhì)量問題和人為損壞，能夠明確界定非維保問題導(dǎo)致的故障/事故）。

這個時候，維保單位作為電梯的實際運維和管理者反而隱入幕后少被提及，物業(yè)公司則需要承受所有因電梯故障/事故而招致的“槍林彈雨”。

如此現(xiàn)狀，物業(yè)公司如何才能消除電梯安全隱患，在做好服務(wù)的同時，讓企業(yè)及企業(yè)相關(guān)人員免受事故責(zé)任的風(fēng)險？

一、清晰第三方服務(wù)條款

電梯故障和事故的避免，重在日常保養(yǎng)，而因為電梯屬于特種設(shè)備，其養(yǎng)護(hù)和管理往往也由物業(yè)交給專業(yè)的第三方電梯維保機構(gòu)和安全檢測機構(gòu)負(fù)責(zé)，因此，確保第三方公司按照服務(wù)條款合規(guī)、達(dá)標(biāo)提供電梯的正常維保服務(wù)，是物業(yè)方降低事故發(fā)生率的首要也是必要途徑。

國家標(biāo)準(zhǔn)，劃定維保執(zhí)行底線

我國TSG T5002—2017《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》中對維保單位的職責(zé)、維保計劃與方案的制定、應(yīng)急措施和救援預(yù)案的制定、24小時維保值班電話的設(shè)立、故障記錄和維保記錄的建立有著明確要求。

最低應(yīng)以15日為周期對電梯進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查，但實際維保要求應(yīng)根據(jù)電梯的日乘梯人數(shù)、使用頻率、業(yè)主使用情況、衛(wèi)生環(huán)境等現(xiàn)實需求進(jìn)行調(diào)整，以業(yè)主的正常使用體驗為最終服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

維保單位進(jìn)行月度、季度、年度檢查時，應(yīng)由對應(yīng)初級、中級、高級或其他等級檢測人員按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分級檢測，確保檢測結(jié)果真實性和權(quán)威性，并能夠反推執(zhí)行過程知否執(zhí)行到位，不留安全隱患。

執(zhí)行留痕，找準(zhǔn)事故責(zé)任主體

身為電梯維保合同的甲方，物業(yè)有權(quán)獲知電梯維保進(jìn)度、過程及結(jié)果，如：電梯維保過程中產(chǎn)生的水印照片/視頻和文字記錄（維保日志）；對應(yīng)維保人員信息（工齡、等級、過往維保是否出現(xiàn)重大失誤等）；電梯檢測結(jié)果及問題/故障原因分析......

做到作業(yè)痕跡清晰、執(zhí)行過程明了，避免出現(xiàn)維保人員渾水摸魚、替崗頂崗現(xiàn)象，保證電梯養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，保障業(yè)主電梯使用安全。

如電梯出現(xiàn)故障/事故，可利用清晰的維保日志快速排查故障/事故原因、鎖定責(zé)任源頭、找準(zhǔn)責(zé)任主體，降低物業(yè)因維保證據(jù)模糊、不充分而陷入推責(zé)“旋渦”的風(fēng)險。

“物聯(lián)網(wǎng)”，智能預(yù)警安全隱患

近年來因電瓶車進(jìn)樓道、進(jìn)電梯而引起的災(zāi)難事故令人膽寒，物業(yè)也因此被卷入輿論中心。

利用“物聯(lián)網(wǎng)+維保”智能化管理，建立電梯遠(yuǎn)程監(jiān)視（監(jiān)管）系統(tǒng)，如出現(xiàn)攜帶電瓶/電瓶車進(jìn)電梯、乘梯人員突發(fā)疾病摔倒昏厥、使用者惡意破壞/污染電梯等異常情況，后臺人員與管理者可同步收到警報通知，及時提供幫助或制止危險行為發(fā)生，把電梯監(jiān)控的“后期排查”功能轉(zhuǎn)化為“前置預(yù)警”，將危險扼殺于搖籃。

同時，物業(yè)能通過智能梯控技術(shù)提高電梯使用便捷度與舒適度，如有專梯接待、舉辦宴席、運輸大型物件等場景需求，客戶可通過APP/小程序提交電梯使用申請，明確電梯使用時間、事由及載重限制等，由物業(yè)審核通過后方可開通電梯專項使用權(quán)限，并提前告知建筑內(nèi)其他人員，避開用梯高峰，合理利用電梯資源。

二、電梯使用環(huán)境安全

除專業(yè)技術(shù)層面的保養(yǎng)和維護(hù)，電梯的日常使用也有諸多事項需要注意，確保電梯運行環(huán)境適宜。

1.做到無水漬、強排污

以華南地區(qū)“回南天”或北方雨雪天為例，如電梯保潔人員在執(zhí)行任務(wù)過程中敷衍了事，導(dǎo)致大堂、走廊、電梯等區(qū)域濕滑泥濘，不僅容易加速電梯部件的損壞，出現(xiàn)如電器元件和電路板短路、門鎖和按鈕失效、機械部件銹蝕等故障，還可能導(dǎo)致過往行人摔倒，妨礙正常通行。

如遇夏季洪澇多發(fā)時節(jié)，還需利用電梯防水檢測裝置，著重注意梯井防水工作，加強排水排污管理。

2.做到無雜物、輕磨損

除液體外，固體垃圾也會加重電梯磨損。乘梯人員攜帶的塑料袋、布條、果核等生活垃圾；業(yè)主進(jìn)駐時的沙石、木棍、水泥等裝修垃圾，一旦掉入縫隙、卡住門槽、落入梯井，極易讓電梯門無法正常開啟和閉合，甚至出現(xiàn)安全事故。

3.做到全方案、有保障

在做好前期維保工作后，如電梯依然因不可控因素發(fā)生故障/事故，則需依靠物業(yè)與維保團(tuán)隊共同組成的應(yīng)急管理團(tuán)隊，緊急聯(lián)系醫(yī)療團(tuán)隊、消防團(tuán)隊、疏散圍觀群眾等，完善應(yīng)急管理措施，避免造成二次傷害或擴大影響范圍。

基于此，物業(yè)管理者更應(yīng)創(chuàng)新應(yīng)用并熟用數(shù)智化工具，擁抱新質(zhì)技術(shù)、打造專業(yè)團(tuán)隊、加強監(jiān)督管理，為業(yè)主提供人性化、有質(zhì)量、更安全的物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主服務(wù)無小事。電梯維保工作在物業(yè)服務(wù)過程中并不算亮眼，如不在服務(wù)執(zhí)行之前明確標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，不在服務(wù)執(zhí)行過程中嚴(yán)格監(jiān)督維保質(zhì)量，經(jīng)年日久如釀成大禍，屆時再來追責(zé)，悔之晚矣。