2022年，物企受地產(chǎn)下行、經(jīng)濟低迷等不利因素影響，經(jīng)歷了上市熱情冷卻、行業(yè)IPO終止、退市等遇冷現(xiàn)象。隨著疫情全面放開、地產(chǎn)利好政策不斷釋放，物企是否有望穿越“冷靜期”，迎來快速發(fā)展？接下來，

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外因解讀

01 地產(chǎn)利好政策頻出，有望帶動物業(yè)市場走出低谷

自2022年11月11日央行、銀保監(jiān)會推出金融16條以來，地產(chǎn)利好政策頻出，先后有信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，央行、住建部接連提出降低首付和利率，為進一步推動房地產(chǎn)樓盤銷量，2023年春節(jié)前后多地更是陸續(xù)出臺提振住房消費的支持政策，給樓市回暖提供了極大的支持，也有望給物業(yè)市場帶來轉(zhuǎn)機。

• 樓市回暖，有利于重建物業(yè)市場信心。2021年以來，地產(chǎn)受限售、限價、限貸等各種調(diào)控政策影響，發(fā)展形勢持續(xù)低迷，這種低迷情緒也迅速波及到了與其緊密相連的物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域，物企在經(jīng)歷了一系列市場遇冷現(xiàn)象后，信心大減! 而隨著此次地產(chǎn)政策的頻繁重大利好，物業(yè)股也迎來了一定的回升，港股物業(yè)PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。未來隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的積極信號進一步被釋放，物業(yè)板塊將有望迎來更大的反彈。

• 盤面積企穩(wěn)回正，有利于物企管理面積增長。對于物企新增管理面積而言，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項目供給仍是其規(guī)模增加的重要組成部分，在政策催化下，地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售面積、竣工面積等有望從2022年的負(fù)增長轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L，依據(jù)澤平宏觀此前對2023年房地產(chǎn)市場的預(yù)測，樂觀情景下，預(yù)計2023年商品房銷售面積、竣工面積將企穩(wěn)回正，同比分別+5%、+6%，有望帶動物企新增管理面積的快速增長。

• 地產(chǎn)發(fā)展趨穩(wěn)，物企反向輸血減少。以往地產(chǎn)現(xiàn)金流受到嚴(yán)重影響時，易出現(xiàn)地產(chǎn)向物企借錢、出售資產(chǎn)、應(yīng)付賬款欠款、抵押股權(quán)或出售物業(yè)公司等抽血行為，嚴(yán)重限制了物企的發(fā)展。當(dāng)前在重大利好政策下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了充足的資金支持，將極大地緩解物企向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方輸血的風(fēng)險，物企也將會有更大的自主拓展權(quán)及資金來夯實內(nèi)生增長力，如投入更多的資金用于數(shù)智化建設(shè)，通過數(shù)智化為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

02 經(jīng)濟環(huán)境逐漸穩(wěn)定向好，有效助推物企外拓

隨著疫情的全面放開，各行各業(yè)開始逐漸復(fù)蘇，經(jīng)濟發(fā)展也逐步穩(wěn)定向好，這為物企的外拓奠定了有利的外部環(huán)境基礎(chǔ)。同時物企也將有更多的機會來布局諸如城市服務(wù)等非住宅類物業(yè)賽道，有效助推管理規(guī)模向更寬的緯度擴張。

03 過往疫情影響下，物企社區(qū)價值凸顯，與業(yè)主黏性增加

疫情期間，物企承擔(dān)起了部分街道辦、社區(qū)管委會的職責(zé)，嚴(yán)格做好了人員出入、公共部位和設(shè)施清潔消殺等防疫舉措，成為政府職能部門公共衛(wèi)生供給和應(yīng)急管理體系的重要補充，同時在保障群眾生活物資，引導(dǎo)居民科學(xué)防疫等方面發(fā)揮了不可替代的作用。

這些舉措不僅展現(xiàn)出了物企強大的綜合服務(wù)能力，也進一步凸顯了物業(yè)行業(yè)的社會價值，讓物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系得到了有效改善，業(yè)主與物業(yè)不再是冷冰冰的雇傭關(guān)系，雙方的理解更加深入，業(yè)主更深刻地了解到物業(yè)的不易，對物業(yè)更加理解、包容，物業(yè)也認(rèn)識到，只有通過無微不至的高品質(zhì)服務(wù)才能打動業(yè)主的內(nèi)心，這種雙向地深度理解不僅強化了彼此的緊密聯(lián)系，更是為物企積極布局社區(qū)增值服務(wù)打下了良好基礎(chǔ)。如融創(chuàng)服務(wù)與YoKID優(yōu)兒學(xué)堂托育集團就推進嬰幼兒托育社區(qū)服務(wù)發(fā)展達成合作，積極布局社區(qū)托育。碧桂園服務(wù)推出“樓下”系列社區(qū)增值服務(wù)品牌，通過導(dǎo)入更多服務(wù)資源和客戶資源，實現(xiàn)增值發(fā)展。

內(nèi)因解讀

01 物企基本面發(fā)展良好，為后續(xù)發(fā)展奠定了夯實基礎(chǔ)

通過從物企業(yè)績、營收以及凈利潤等維度來分析物企發(fā)展的基本面，發(fā)現(xiàn)盡管大環(huán)境擾動，物企業(yè)績、營收、凈利潤仍實現(xiàn)了較好增長。

業(yè)績方面：從下面的數(shù)據(jù)我們可以看到，即使地產(chǎn)行業(yè)于2021年超速下行，但物企在2021年初定下的目標(biāo)也都基本完成。且2022年物企外拓繼續(xù)發(fā)力，存量市場基本面進一步得到了穩(wěn)固。

營收方面：從2022年披露中報的53家上市物企營收來看，營業(yè)收入均值為19.49億元，高于2021年同期的15.41億元，同比增長26.5%，收入增速雖不及2021年的54.7%，但仍維持較高水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CPIC

凈利潤方面：依據(jù)2022年已發(fā)布半年報的58家上市物企凈利潤數(shù)據(jù)來看，凈利潤總額為115.37億元，平均凈利率為12.83%，較2021年同期分別下降19.7%、1.99%，在地產(chǎn)下行、疫情反復(fù)、經(jīng)濟低迷等多重影響下，整體依然保持著正向增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報

基于以上分析，我們認(rèn)為物業(yè)行業(yè)基本面穩(wěn)固，隨著地產(chǎn)利好政策的逐步釋放，有利于物企市場重新回暖，物業(yè)行業(yè)存量市場發(fā)展確定性仍在。

02 規(guī)模穩(wěn)健擴張，持續(xù)增加

從規(guī)模來看，2022年50家公布數(shù)據(jù)的企業(yè)中，上市物企在管面積均值為1.16億平方米，同比2021年的0.91億平方米增長了26.98%，與2021年快速增長的38%相比，雖有所放緩，但整體規(guī)模仍處在穩(wěn)步擴張中。相信未來在地產(chǎn)利好政策催化下，房地產(chǎn)竣工及可以交付的面積會逐漸增多，物企新增面積有望得到進一步增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CPIC

03 服務(wù)品質(zhì)意識增強，為增值創(chuàng)收打下基礎(chǔ)

2022年，在資本回歸理性背景下，物企更加注重了提高服務(wù)質(zhì)量，圍繞著提升基礎(chǔ)服務(wù)力、增強服務(wù)品牌建設(shè)、下沉服務(wù)場景等三大方向做出來不少努力，并取得了一定的成效。如為不斷地提升基礎(chǔ)服務(wù)力，物企積極的加強數(shù)智化建設(shè)，通過打造信息化應(yīng)用平臺，制定了更好的服務(wù)解決方案，為后續(xù)的增值創(chuàng)收業(yè)務(wù)打下了重要基礎(chǔ)。

04 多種經(jīng)營渠道擴寬，助推物企創(chuàng)收

除了鞏固基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，2022年各家上市物企還積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，繼續(xù)在多種經(jīng)營領(lǐng)域進行探索，不斷拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，促成收入多元化和培育業(yè)績新增長點。據(jù)統(tǒng)計，2022上半年上市企業(yè)多種經(jīng)營總收入均值約為7.64億元，同比2021年的6.07億元增長了25.87％，諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運營、城市服務(wù)、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等也正逐步打開，為物企細(xì)分更多藍海市場，可有效助推物企創(chuàng)造更多的營收增長空間。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CPIC

05 物企對數(shù)智化建設(shè)進程加深，賦能物企更好發(fā)展

2022年，物業(yè)數(shù)智化建設(shè)的相關(guān)政策不斷出臺，也進一步推動了物企數(shù)智化建設(shè)力度。我們依據(jù)物業(yè)CIO問卷中對TOP50物企數(shù)智化建設(shè)各階段完成度的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，發(fā)現(xiàn)物企數(shù)智化的建設(shè)進程逐步加深，其中百分之百的TOP50物企完成了中后臺信息化建設(shè)，超過九成的中部物企和100%的頭部物企則已經(jīng)覆蓋了硬件數(shù)字化的建設(shè)，近七成TOP50物企實現(xiàn)了運營智能化。

數(shù)據(jù)來源：物業(yè)CIO問卷調(diào)查 （2022.11）

綜上所述，我們相信，在疫情全面放開，整體經(jīng)濟、政策等逐步向好的背景下，物企憑借自身良好的內(nèi)生驅(qū)動力，有望能夠穿越冷靜期，迎來更大的發(fā)展空間。