內外因雙重驅動下，物企是否有望穿越“冷靜期”，迎來快速發展？
2022年，物企受地產下行、經濟低迷等不利因素影響，經歷了上市熱情冷卻、行業IPO終止、退市等遇冷現象。隨著疫情全面放開、地產利好政策不斷釋放，物企是否有望穿越“冷靜期”，迎來快速發展？接下來，
從外因和內因兩個方面進行深入剖析：
外因解讀
01 地產利好政策頻出，有望帶動物業市場走出低谷
自2022年11月11日央行、銀保監會推出金融16條以來，地產利好政策頻出，先后有信貸、債券、股權“三箭齊發”，央行、住建部接連提出降低首付和利率，為進一步推動房地產樓盤銷量，2023年春節前后多地更是陸續出臺提振住房消費的支持政策，給樓市回暖提供了極大的支持，也有望給物業市場帶來轉機。
- 樓市回暖，有利于重建物業市場信心。2021年以來，地產受限售、限價、限貸等各種調控政策影響，發展形勢持續低迷，這種低迷情緒也迅速波及到了與其緊密相連的物業行業領域，物企在經歷了一系列市場遇冷現象后，信心大減! 而隨著此次地產政策的頻繁重大利好，物業股也迎來了一定的回升，港股物業PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。未來隨著國家對房地產調控政策的積極信號進一步被釋放，物業板塊將有望迎來更大的反彈。
- 盤面積企穩回正，有利于物企管理面積增長。對于物企新增管理面積而言，地產關聯方的項目供給仍是其規模增加的重要組成部分，在政策催化下，地產企業樓盤銷售面積、竣工面積等有望從2022年的負增長轉變為正增長，依據澤平宏觀此前對2023年房地產市場的預測，樂觀情景下，預計2023年商品房銷售面積、竣工面積將企穩回正，同比分別+5%、+6%，有望帶動物企新增管理面積的快速增長。
- 地產發展趨穩，物企反向輸血減少。以往地產現金流受到嚴重影響時，易出現地產向物企借錢、出售資產、應付賬款欠款、抵押股權或出售物業公司等抽血行為，嚴重限制了物企的發展。當前在重大利好政策下，房地產企業獲得了充足的資金支持，將極大地緩解物企向關聯地產方輸血的風險，物企也將會有更大的自主拓展權及資金來夯實內生增長力，如投入更多的資金用于數智化建設，通過數智化為企業創造更多的效益。
02 經濟環境逐漸穩定向好，有效助推物企外拓
隨著疫情的全面放開，各行各業開始逐漸復蘇，經濟發展也逐步穩定向好，這為物企的外拓奠定了有利的外部環境基礎。同時物企也將有更多的機會來布局諸如城市服務等非住宅類物業賽道，有效助推管理規模向更寬的緯度擴張。
03 過往疫情影響下，物企社區價值凸顯，與業主黏性增加
疫情期間，物企承擔起了部分街道辦、社區管委會的職責，嚴格做好了人員出入、公共部位和設施清潔消殺等防疫舉措，成為政府職能部門公共衛生供給和應急管理體系的重要補充，同時在保障群眾生活物資，引導居民科學防疫等方面發揮了不可替代的作用。
這些舉措不僅展現出了物企強大的綜合服務能力，也進一步凸顯了物業行業的社會價值，讓物業與業主的關系得到了有效改善，業主與物業不再是冷冰冰的雇傭關系，雙方的理解更加深入，業主更深刻地了解到物業的不易，對物業更加理解、包容，物業也認識到，只有通過無微不至的高品質服務才能打動業主的內心，這種雙向地深度理解不僅強化了彼此的緊密聯系，更是為物企積極布局社區增值服務打下了良好基礎。如融創服務與YoKID優兒學堂托育集團就推進嬰幼兒托育社區服務發展達成合作，積極布局社區托育。碧桂園服務推出“樓下”系列社區增值服務品牌，通過導入更多服務資源和客戶資源，實現增值發展。
內因解讀
01 物企基本面發展良好，為后續發展奠定了夯實基礎
通過從物企業績、營收以及凈利潤等維度來分析物企發展的基本面，發現盡管大環境擾動，物企業績、營收、凈利潤仍實現了較好增長。
業績方面：從下面的數據我們可以看到，即使地產行業于2021年超速下行，但物企在2021年初定下的目標也都基本完成。且2022年物企外拓繼續發力，存量市場基本面進一步得到了穩固。
營收方面：從2022年披露中報的53家上市物企營收來看，營業收入均值為19.49億元，高于2021年同期的15.41億元，同比增長26.5%，收入增速雖不及2021年的54.7%，但仍維持較高水平。
數據來源：企業公告，CPIC
凈利潤方面：依據2022年已發布半年報的58家上市物企凈利潤數據來看，凈利潤總額為115.37億元，平均凈利率為12.83%，較2021年同期分別下降19.7%、1.99%，在地產下行、疫情反復、經濟低迷等多重影響下，整體依然保持著正向增長。
數據來源：企業半年報
基于以上分析，我們認為物業行業基本面穩固，隨著地產利好政策的逐步釋放，有利于物企市場重新回暖，物業行業存量市場發展確定性仍在。
02 規模穩健擴張，持續增加
從規模來看，2022年50家公布數據的企業中，上市物企在管面積均值為1.16億平方米，同比2021年的0.91億平方米增長了26.98%，與2021年快速增長的38%相比，雖有所放緩，但整體規模仍處在穩步擴張中。相信未來在地產利好政策催化下，房地產竣工及可以交付的面積會逐漸增多，物企新增面積有望得到進一步增長。
數據來源：企業公告，CPIC
03 服務品質意識增強，為增值創收打下基礎
2022年，在資本回歸理性背景下，物企更加注重了提高服務質量，圍繞著提升基礎服務力、增強服務品牌建設、下沉服務場景等三大方向做出來不少努力，并取得了一定的成效。如為不斷地提升基礎服務力，物企積極的加強數智化建設，通過打造信息化應用平臺，制定了更好的服務解決方案，為后續的增值創收業務打下了重要基礎。
04 多種經營渠道擴寬，助推物企創收
除了鞏固基礎物業服務，2022年各家上市物企還積極圍繞社區資源和業主資產，繼續在多種經營領域進行探索，不斷拓寬服務邊界和業務領域，促成收入多元化和培育業績新增長點。據統計，2022上半年上市企業多種經營總收入均值約為7.64億元，同比2021年的6.07億元增長了25.87％，諸多特色賽道如高端服務、商業運營、城市服務、綠色物業、工地物業等也正逐步打開，為物企細分更多藍海市場，可有效助推物企創造更多的營收增長空間。
數據來源：企業公告，CPIC
05 物企對數智化建設進程加深，賦能物企更好發展
2022年，物業數智化建設的相關政策不斷出臺，也進一步推動了物企數智化建設力度。我們依據物業CIO問卷中對TOP50物企數智化建設各階段完成度的調研數據來看，發現物企數智化的建設進程逐步加深，其中百分之百的TOP50物企完成了中后臺信息化建設，超過九成的中部物企和100%的頭部物企則已經覆蓋了硬件數字化的建設，近七成TOP50物企實現了運營智能化。
數據來源：物業CIO問卷調查 （2022.11）
綜上所述，我們相信，在疫情全面放開，整體經濟、政策等逐步向好的背景下，物企憑借自身良好的內生驅動力，有望能夠穿越冷靜期，迎來更大的發展空間。
