突發(fā)的疫情沒有影響臻量前進的節(jié)奏，歷經(jīng)五個多月打磨，臻量平臺新一輪品牌升級已全面迭代，目前正面向社會開啟為期兩個月的公開測試，免費使用時間為2022年6月27日至2022年8月31日，依托仲量聯(lián)行30余年的房地產(chǎn)評估經(jīng)驗以及全國280+人的資深評估師團隊數(shù)據(jù)積累，該平臺將以全面的數(shù)據(jù)庫和有力的測算體系，幫助精準洞察商業(yè)地產(chǎn)評估方向，挖掘市場潛力。

臻量，是仲量聯(lián)行評估咨詢部孵化的創(chuàng)業(yè)團隊，也是其致力于打造的數(shù)字化地產(chǎn)資管平臺，在與評估團隊日常的工作中出現(xiàn)了很多業(yè)務痛點，同時也是行業(yè)的痛點，因此有了臻量平臺的出現(xiàn)。本次公測主要涉及評估測算、城市圖譜兩大塊內(nèi)容。

丨評估測算

租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）

在日常商業(yè)地產(chǎn)評估工作中，評估師經(jīng)常需要手動修改模型，特別是套用舊測算模型時需要重新梳理計算公式，不僅費時費力，還容易鏈接出錯導致估值異常。臻量平臺為此推出租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）幫助大家解決這些痛點。

①底稿設置靈活，估值口徑隨時切換

臻量在測算開始前允許用戶對模型的整體假設進行設置，對多種估值口徑和折現(xiàn)時點靈活選擇，自動計算。

②多表組合，自動計算

臻量的T&R評估模型提供了樓層面積統(tǒng)計表、租賃臺賬、還原率和市場租金表，并且內(nèi)嵌了引用關系和計算公式。結合30余年的評估項目經(jīng)驗，TR模型盡可能的涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)評估會遇到的所有情況。

③自動生成物業(yè)詳情頁

在每一個測算模型在定稿后，臻量平臺會自動生成物業(yè)詳情頁，并且自動進行現(xiàn)金流分析，分樓層的估值統(tǒng)計以及敏感性分析。如項目是綜合體，則支持分業(yè)態(tài)分析。

④資產(chǎn)包詳情頁監(jiān)控項目

臻量資產(chǎn)包分析功能為用戶自動生成資產(chǎn)包詳情頁，并且提供了建筑面積、項目狀態(tài)、估值、物業(yè)數(shù)量、評估單價、租金、出租率、還原率8個指標對資產(chǎn)包進行全方位監(jiān)控。

丨城市圖譜

針對定位到具體城市的商業(yè)地產(chǎn)評估時，臻量平臺為了幫助用戶快速了解市場，通過城市圖譜為各種業(yè)務場景提供城市分析、項目分析和決策依據(jù)。該模塊主要分為寫字樓和購物中心兩個板塊，結合物業(yè)租賃信息、客群畫像、居住與基礎設施、交通網(wǎng)絡以及城市宏觀經(jīng)濟等多維數(shù)據(jù)。下面以上海市為背景，進行城市圖譜功能的測試。

城市圖譜 - 寫字樓

在寫字樓板塊中，臻量平臺收錄了全國11座城市900+棟超甲級和甲級寫字樓項目。

①寫字樓信息

大家可以通過左側的導航欄按照城市、行政區(qū)、寫字樓等級、面積租金、竣工時間、樓層的條件進行篩選。如果已經(jīng)有一個明確的寫字樓想要查看，也可以直接通過地圖左上角的搜索框進行精確搜索。每一棟寫字樓都可以查詢寫字樓的物業(yè)信息，不僅包括寫字樓的建筑面積和竣工時間等基礎信息，同時還可以查詢寫字樓的租金信息。以位于陸家嘴的上海銀行大廈為例，在臻量平臺可以輕松獲取該寫字樓的高區(qū)、中區(qū)以及低區(qū)的租金。未來，臻量平臺還會收錄更多寫字樓，并每季度進行更新，幫助用戶更便捷的實現(xiàn)租金調(diào)研。

②租戶情況

值得一提的是，臻量平臺統(tǒng)計了寫字樓內(nèi)工作人口的行業(yè)分布，資產(chǎn)等級以及年齡學歷，用戶在做商業(yè)地產(chǎn)評估時可通過平臺非常直觀的看到每一棟寫字樓里的行業(yè)聚集，這回答了租戶是誰以及租戶所處行業(yè)的問題。此外，平臺還統(tǒng)計了目標寫字樓所在區(qū)域內(nèi)每平方公里寫字樓密度，結合工作人口統(tǒng)計，足以給大家展現(xiàn)更立體的市場情況。

③出租率分析

針對分析師最關心的出租率問題，臻量平臺推出了區(qū)域人流可視化功能，通過定義活躍人口和工作人口，可以幫助大家及時了解區(qū)域內(nèi)寫字樓的人群聚集情況。

同時，為了更靈活地滿足大家做商業(yè)地產(chǎn)評估調(diào)研，臻量平臺提供了三種區(qū)域劃定功能。大家可以按照圓形，方形和自定義矩形去自由劃定。除此之外，可以寫字樓為中心按照15分鐘步行等時圈或3公里半徑等距圈進行人流統(tǒng)計。

④配套設施

臻量統(tǒng)計了11座城市8個POI標簽數(shù)據(jù)：住宅小區(qū)、購物中心、餐飲服務、便利店/快遞點、醫(yī)療、學校、五星級酒店、地鐵站/公交站，以便解決業(yè)主和打工人最關心的生活出行問題。無論你想了解寫字樓的交通便捷度，還是附近商業(yè)的活躍度，在地圖上全部可視化展示出來，一目了然。

城市圖譜 - 購物中心

在購物中心板塊中，臻量平臺收錄了全國17座城市5000+優(yōu)質(zhì)購物中心項目。具體操作方式與寫字樓一致。下面重點介紹一下購物中心板塊的特別之處。

①業(yè)態(tài)分布

臻量數(shù)據(jù)團隊統(tǒng)計了在庫的5000+購物中心的業(yè)態(tài)，不但可以看到購物中心整體業(yè)態(tài)統(tǒng)計，同時還支持分層查看，方便用戶精準分析各業(yè)態(tài)分布情況。以上海市靜安區(qū)興業(yè)太古匯為例，零售類門店占比達58%。餐飲主要集中在3樓和地下層。

②消費者喜好

在做商業(yè)地產(chǎn)評估時，用戶較為關心購物中心的輻射范圍有多大，消費者都在哪兒？對此臻量的數(shù)據(jù)團隊和研究團隊通過分析活躍客流和居住客流并且結合了OD數(shù)據(jù)分析出了購物中心的輻射范圍。以興業(yè)太古匯為例，在輻射范圍信息里，臻量為大家統(tǒng)計了消費者的TOP5所在地，他們分別是太古匯的上班族、國際麗都城居民、中凱城市之光居民、靜安華庭居民和新福康里居民。通過在原有的圖層上再加一層15分鐘步行等時圈和居住客流熱力圖。平臺發(fā)現(xiàn)居住人口的聚集和TOP5消費者所在地完全吻合，同時還可以看到等時圈內(nèi)其他小區(qū)的居住人口聚集情況。

當然，臻量平臺的精彩之處還有許多等待挖掘，它不僅可以幫助投資者和用戶精準的獲取商業(yè)地產(chǎn)評估分析，還可以從行業(yè)發(fā)展、政策解讀和市場趨勢等領域提出觀點，力求為從業(yè)人員提供最前沿的市場洞察。