客戶概述

世聯空間是世聯行(A股代碼002285)旗下辦公品牌,以“共享+服務”的辦公理念,提供靈活多變的辦公空間及一站式綜合服務,致力于成為中國領先的辦公空間綜合服務提供商。2019年9月，世聯空間完成全國13個城市共有40余項目的布局，運營面積總規模達610000+㎡。 2019年12月，世聯空間聚德園項目榮獲由中信資本、萬科集團、黑石集團、高和資本等70家企業、金融機構、學術組織等機構共同發起的“2019中國城市更新推動進步獎”。2019年12月，世聯空間入圍2019年中國聯合辦公空間活力榜50強。2020年5月12日，前瞻產業研究院發布的《2020年中國聯合辦公最具投資價值企業榜單》中，世聯空間位列第八位。

業務挑戰

回看共享辦公空間的發展歷史，從2013年成為一個現象級辦公創新產品受到關注，到15年在“大眾創業,萬眾創新”浪潮下,初創企業數量井噴，靈活辦公需求大增，聯合辦公模式備受資本青睞，互聯網大佬、地產經理人紛紛跨界投身其中，行業在融資金額和數量上達到了第一個高峰。但從2017年開始，創業熱潮逐漸消退。2018年資本寒冬的到來，加速了行業泡沫的破裂，不少品牌關停、甚至退市。隨著經濟增長下行壓力加大，行業內的頭部企業加快并購，行業逐漸進入調整發展時期。2019年聯合辦公市場經歷了深度洗牌。在企業融資難度加大的背景下，聯合辦公行業逐漸由大規模擴張向精細化運營過渡，品牌之間呈現分化趨勢。

解決方案

多產品線差異化運營

據歐陽迪舜介紹，目前世聯空間的產品線共三條，一是精品寫字樓，二是主題總部園區，三是聯合辦公。針對不同產品線，世聯空間在實際運營過程各有不同痛點所在，運營關注點也各有側重，進行差異化運營。例如，精品寫字樓共享的設施較為簡單，大多數為標準化硬件裝修。最大的問題在于，租戶入駐后的需求涉及到重新裝修等，因為與物管方面的關注點不一樣，所以世聯空間更多重點關注高效為客戶解決問題、有效與物管方進行溝通。而主題總部園區類產品則以改造為主。雖然改造后的建筑，有著相對標準化的室內裝修，但是，舊改項目始終會有歷史遺留的硬件問題。世聯空間會安排駐場人員，并建立快捷的上報機制，及時發現問題，迅速反饋并處理。

而對于戰略性業務聯合辦公空間，歐陽迪舜表示，最大的痛點在于，租期的靈活性會導致租戶的不確定性。作為運營方，世聯空間會時刻關注這些靈活租戶合同和蹤跡等方面信息監控。通過提前監控合同到期時間、租控動態等信息，各部門工作提前部署得以高效溝通，尤其是招商效率得以確保，避免無謂的空置流失；而基于歷史租戶行為蹤跡的數據沉淀和分析，則可以挖掘變化規律和流轉特點，針對性給出解決方案。

數字化運營降本增效

“共享、服務、科技”是世聯空間一直倡導的辦公理念，用科技手段提升資產運營效率也是公司一直追求的方向。在2017年10月，世聯空間上線了自己的空間管理系統，兩年半時間不斷整合完善，世聯空間在利用數字化運營增效降本增效方面已經頗有心得。

在談及招商創收方面，歐陽迪舜向匠人君重點介紹了世聯空間兩方面舉措。一方面，世聯空間以新媒體運營、VI形象建設、營銷活動等措施做品牌輸出，輔助招商創收；另一方面，基于世聯空間項目布局的現狀，允許每個地區公司根據市場情況進行靈活定價，釋放局限性，方可助力各地區招商更好地戰略協同。那么，世聯空間總部則通過資產管理系統CREAMS對每個地區的招商成果進行有效監控。例如，通過資產管理系統CREAMS可分成單個樓宇、項目或者城市地區來清晰展示招商情況各項重點指標，總部可及時獲取一線招商動態，洞察市場先機，同時，對于招商不佳的地區及時調控或指導，避免延誤戰機。除了計租率、出租率、在租均價、目標完成率等重要指標，CREAMS系統還提供招商各個細化維度分析，利于橫向對比各城市地區招商變量差異，縱向深挖招商變量規律，制定指導策略。

數字化系統的引入，既使各區域充分掌握招商的靈活性，一切又都在公司管理層的掌握之中。完美拿捏集權和分權的尺度，釋放出組織的最大活力。

而在降本方面，歐陽迪舜則重點強調了借助資產管理系統CREAMS實現數據化運營。一方面，世聯空間在全國范圍內，管理、招商、運營人員的規模龐大，過去一到月末、季末等時間節點，如果采用傳統的Excel，不僅需要耗費時間處理重復性手工帳，另外，數據也難以避免數據缺失、數據失真等問題，尤其是部門圍墻所形成的的數據孤島，哪怕存儲大量數據也無法深入剖析。“我們會利用creams系統作為集團掌握各地區運營情況的一個工具，其中會高頻率的用到報表數據導出的功能，會促使我們的開會效率提高，節省一部分人工制作報表的人力和時間，數據也更精準”，歐陽迪舜表示，世聯空間有39個項目已使用CREAMS系統接近2年時間了。

另外，資產管理系統CREAMS基于管理者視角設計的38個數據維度也比較符合日常工作所需，世聯空間會高頻率用到報銷數據導出功能，直接可以將整個資產包的走勢、空置黑洞、租金流失看得很清晰，助力用數據驅動智慧決策。

跟歐陽迪舜聊了后，匠人君發現，精細化運營的秘訣有二：
一為，長周期靜態運營轉變為短周期動態經營。世聯空間通過租控動態監控平臺切細管理顆粒度，運營管理動作得以高效調整、跟上變化；二為，數據化運營思維。在管理粗放的時代，對于客戶流轉的問題，很多運營方往往靠經驗回答，而世聯空間則擅長從歷史沉淀數據里挖掘隱藏信息，深入挖掘業務價值。

輕資產模式走出第一步

憑借專業的團隊和良好的市場品牌塑造，世聯空間領先同行業其他公司一步，從2019年開始涉足委托運營模式，這是從中資產向輕資產輸出模式跨出的關鍵一步。歐陽迪舜表示，世聯空間擁有鏈接存量資產綜合改造各階段的服務能力，并具備專業的運營服務及租售代理能力。在整個服務過程中，世聯空間以為客戶提供長期、持續與穩健的現金流資產增值為核心 ，超越單純、點式與狹義的物業服務思維，在存量資產形成的各個階段提供專業支持， 提升資產價值，讓資產持續增值可依托。截至目前，世聯空間運營面積約為61萬㎡，其中委托授權運營超過20萬㎡ 擁有存量資產的國企、事業單位、園區開發商、個人業主等。

匠人君認為，今年的行情，對傳統的中資產是一個巨大的挑戰。二房東賭的是城市發展紅利，以及項目的高計租率。這種模式對市場活躍度的要求很高，所以在遇到行情下行、城市紅利放緩、租金增長又步入平緩期這三種情況疊加出現時，二房東很容易進入生死存亡。

但是，危與機往往是并存的。包括世聯空間在內的業內人士判斷，二房東模式的弊端已經顯現，很多公司接下來都會積極謀求向輕資產模式轉型，或者更青睞輕、中結合的小股操盤模式。從中資產向輕資產模式的轉變，對資產持有方來說，是由過去的旱澇保收變成了風險共擔，勢必對運營團隊提出更精細化和專業化的要求。“對于世聯空間來說，由于輕資產委托運營模式的加入，為了讓我們的大業主方更放心地將項目交給我們，這勢必要在管理水平方面做一個有效的提升，這不僅僅是對人，還有對于輔助管理工具上有著更高的需求”，