客戶概述

世聯(lián)空間是世聯(lián)行(A股代碼002285)旗下辦公品牌,以“共享+服務(wù)”的辦公理念,提供靈活多變的辦公空間及一站式綜合服務(wù),致力于成為中國領(lǐng)先的辦公空間綜合服務(wù)提供商。2019年9月，世聯(lián)空間完成全國13個城市共有40余項目的布局，運營面積總規(guī)模達610000+㎡。 2019年12月，世聯(lián)空間聚德園項目榮獲由中信資本、萬科集團、黑石集團、高和資本等70家企業(yè)、金融機構(gòu)、學(xué)術(shù)組織等機構(gòu)共同發(fā)起的“2019中國城市更新推動進步獎”。2019年12月，世聯(lián)空間入圍2019年中國聯(lián)合辦公空間活力榜50強。2020年5月12日，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020年中國聯(lián)合辦公最具投資價值企業(yè)榜單》中，世聯(lián)空間位列第八位。

業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)

回看共享辦公空間的發(fā)展歷史，從2013年成為一個現(xiàn)象級辦公創(chuàng)新產(chǎn)品受到關(guān)注，到15年在“大眾創(chuàng)業(yè),萬眾創(chuàng)新”浪潮下,初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量井噴，靈活辦公需求大增，聯(lián)合辦公模式備受資本青睞，互聯(lián)網(wǎng)大佬、地產(chǎn)經(jīng)理人紛紛跨界投身其中，行業(yè)在融資金額和數(shù)量上達到了第一個高峰。但從2017年開始，創(chuàng)業(yè)熱潮逐漸消退。2018年資本寒冬的到來，加速了行業(yè)泡沫的破裂，不少品牌關(guān)停、甚至退市。隨著經(jīng)濟增長下行壓力加大，行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)加快并購，行業(yè)逐漸進入調(diào)整發(fā)展時期。2019年聯(lián)合辦公市場經(jīng)歷了深度洗牌。在企業(yè)融資難度加大的背景下，聯(lián)合辦公行業(yè)逐漸由大規(guī)模擴張向精細化運營過渡，品牌之間呈現(xiàn)分化趨勢。

解決方案

多產(chǎn)品線差異化運營

據(jù)歐陽迪舜介紹，目前世聯(lián)空間的產(chǎn)品線共三條，一是精品寫字樓，二是主題總部園區(qū)，三是聯(lián)合辦公。針對不同產(chǎn)品線，世聯(lián)空間在實際運營過程各有不同痛點所在，運營關(guān)注點也各有側(cè)重，進行差異化運營。例如，精品寫字樓共享的設(shè)施較為簡單，大多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)化硬件裝修。最大的問題在于，租戶入駐后的需求涉及到重新裝修等，因為與物管方面的關(guān)注點不一樣，所以世聯(lián)空間更多重點關(guān)注高效為客戶解決問題、有效與物管方進行溝通。而主題總部園區(qū)類產(chǎn)品則以改造為主。雖然改造后的建筑，有著相對標(biāo)準(zhǔn)化的室內(nèi)裝修，但是，舊改項目始終會有歷史遺留的硬件問題。世聯(lián)空間會安排駐場人員，并建立快捷的上報機制，及時發(fā)現(xiàn)問題，迅速反饋并處理。

而對于戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)聯(lián)合辦公空間，歐陽迪舜表示，最大的痛點在于，租期的靈活性會導(dǎo)致租戶的不確定性。作為運營方，世聯(lián)空間會時刻關(guān)注這些靈活租戶合同和蹤跡等方面信息監(jiān)控。通過提前監(jiān)控合同到期時間、租控動態(tài)等信息，各部門工作提前部署得以高效溝通，尤其是招商效率得以確保，避免無謂的空置流失；而基于歷史租戶行為蹤跡的數(shù)據(jù)沉淀和分析，則可以挖掘變化規(guī)律和流轉(zhuǎn)特點，針對性給出解決方案。

數(shù)字化運營降本增效

“共享、服務(wù)、科技”是世聯(lián)空間一直倡導(dǎo)的辦公理念，用科技手段提升資產(chǎn)運營效率也是公司一直追求的方向。在2017年10月，世聯(lián)空間上線了自己的空間管理系統(tǒng)，兩年半時間不斷整合完善，世聯(lián)空間在利用數(shù)字化運營增效降本增效方面已經(jīng)頗有心得。

在談及招商創(chuàng)收方面，歐陽迪舜向匠人君重點介紹了世聯(lián)空間兩方面舉措。一方面，世聯(lián)空間以新媒體運營、VI形象建設(shè)、營銷活動等措施做品牌輸出，輔助招商創(chuàng)收；另一方面，基于世聯(lián)空間項目布局的現(xiàn)狀，允許每個地區(qū)公司根據(jù)市場情況進行靈活定價，釋放局限性，方可助力各地區(qū)招商更好地戰(zhàn)略協(xié)同。那么，世聯(lián)空間總部則通過資產(chǎn)管理系統(tǒng)CREAMS對每個地區(qū)的招商成果進行有效監(jiān)控。例如，通過資產(chǎn)管理系統(tǒng)CREAMS可分成單個樓宇、項目或者城市地區(qū)來清晰展示招商情況各項重點指標(biāo)，總部可及時獲取一線招商動態(tài)，洞察市場先機，同時，對于招商不佳的地區(qū)及時調(diào)控或指導(dǎo)，避免延誤戰(zhàn)機。除了計租率、出租率、在租均價、目標(biāo)完成率等重要指標(biāo)，CREAMS系統(tǒng)還提供招商各個細化維度分析，利于橫向?qū)Ρ雀鞒鞘械貐^(qū)招商變量差異，縱向深挖招商變量規(guī)律，制定指導(dǎo)策略。

數(shù)字化系統(tǒng)的引入，既使各區(qū)域充分掌握招商的靈活性，一切又都在公司管理層的掌握之中。完美拿捏集權(quán)和分權(quán)的尺度，釋放出組織的最大活力。

而在降本方面，歐陽迪舜則重點強調(diào)了借助資產(chǎn)管理系統(tǒng)CREAMS實現(xiàn)數(shù)據(jù)化運營。一方面，世聯(lián)空間在全國范圍內(nèi)，管理、招商、運營人員的規(guī)模龐大，過去一到月末、季末等時間節(jié)點，如果采用傳統(tǒng)的Excel，不僅需要耗費時間處理重復(fù)性手工帳，另外，數(shù)據(jù)也難以避免數(shù)據(jù)缺失、數(shù)據(jù)失真等問題，尤其是部門圍墻所形成的的數(shù)據(jù)孤島，哪怕存儲大量數(shù)據(jù)也無法深入剖析。“我們會利用creams系統(tǒng)作為集團掌握各地區(qū)運營情況的一個工具，其中會高頻率的用到報表數(shù)據(jù)導(dǎo)出的功能，會促使我們的開會效率提高，節(jié)省一部分人工制作報表的人力和時間，數(shù)據(jù)也更精準(zhǔn)”，歐陽迪舜表示，世聯(lián)空間有39個項目已使用CREAMS系統(tǒng)接近2年時間了。

另外，資產(chǎn)管理系統(tǒng)CREAMS基于管理者視角設(shè)計的38個數(shù)據(jù)維度也比較符合日常工作所需，世聯(lián)空間會高頻率用到報銷數(shù)據(jù)導(dǎo)出功能，直接可以將整個資產(chǎn)包的走勢、空置黑洞、租金流失看得很清晰，助力用數(shù)據(jù)驅(qū)動智慧決策。

跟歐陽迪舜聊了后，匠人君發(fā)現(xiàn)，精細化運營的秘訣有二：
一為，長周期靜態(tài)運營轉(zhuǎn)變?yōu)槎讨芷趧討B(tài)經(jīng)營。世聯(lián)空間通過租控動態(tài)監(jiān)控平臺切細管理顆粒度，運營管理動作得以高效調(diào)整、跟上變化；二為，數(shù)據(jù)化運營思維。在管理粗放的時代，對于客戶流轉(zhuǎn)的問題，很多運營方往往靠經(jīng)驗回答，而世聯(lián)空間則擅長從歷史沉淀數(shù)據(jù)里挖掘隱藏信息，深入挖掘業(yè)務(wù)價值。

輕資產(chǎn)模式走出第一步

憑借專業(yè)的團隊和良好的市場品牌塑造，世聯(lián)空間領(lǐng)先同行業(yè)其他公司一步，從2019年開始涉足委托運營模式，這是從中資產(chǎn)向輕資產(chǎn)輸出模式跨出的關(guān)鍵一步。歐陽迪舜表示，世聯(lián)空間擁有鏈接存量資產(chǎn)綜合改造各階段的服務(wù)能力，并具備專業(yè)的運營服務(wù)及租售代理能力。在整個服務(wù)過程中，世聯(lián)空間以為客戶提供長期、持續(xù)與穩(wěn)健的現(xiàn)金流資產(chǎn)增值為核心 ，超越單純、點式與狹義的物業(yè)服務(wù)思維，在存量資產(chǎn)形成的各個階段提供專業(yè)支持， 提升資產(chǎn)價值，讓資產(chǎn)持續(xù)增值可依托。截至目前，世聯(lián)空間運營面積約為61萬㎡，其中委托授權(quán)運營超過20萬㎡ 擁有存量資產(chǎn)的國企、事業(yè)單位、園區(qū)開發(fā)商、個人業(yè)主等。

匠人君認為，今年的行情，對傳統(tǒng)的中資產(chǎn)是一個巨大的挑戰(zhàn)。二房東賭的是城市發(fā)展紅利，以及項目的高計租率。這種模式對市場活躍度的要求很高，所以在遇到行情下行、城市紅利放緩、租金增長又步入平緩期這三種情況疊加出現(xiàn)時，二房東很容易進入生死存亡。

但是，危與機往往是并存的。包括世聯(lián)空間在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士判斷，二房東模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，很多公司接下來都會積極謀求向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，或者更青睞輕、中結(jié)合的小股操盤模式。從中資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，對資產(chǎn)持有方來說，是由過去的旱澇保收變成了風(fēng)險共擔(dān)，勢必對運營團隊提出更精細化和專業(yè)化的要求。“對于世聯(lián)空間來說，由于輕資產(chǎn)委托運營模式的加入，為了讓我們的大業(yè)主方更放心地將項目交給我們，這勢必要在管理水平方面做一個有效的提升，這不僅僅是對人，還有對于輔助管理工具上有著更高的需求”，