文 | 吳林

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全文 6770 字

中國長租江湖，四大派系分庭抗禮，自帶基因，各有特質。

牛透社所做長租數字化調研，得到一個有意思的發現：長租賽道四大派系中介系、創業系、房企系、酒店系，在數字化建設、轉型的路上也帶上了所屬派系的特點。

長租經過 10 年發展，頭部企業通過自建數字化系統，大量中小企業通過定制或是上 SaaS 系統，已基本完成信息化的過程。隨著業務范疇擴大，業務場景迭變，頭部長租企業正在經歷一場快速且深刻的數字化轉型過程，走向數字化和智能化摻雜迭代發展的路。

牛透社長租數字化調研第三篇，記錄頭部企業數字化建設簡史和數字化轉型進階路。

租賃住房并非一個新興的行業，只不過，2010 年之前，租賃住房房源以個人房東供給為主，未形成氣候。

2009 年 6 月，魔方公寓首店在南京起步，魔方也被認為是中國首家連鎖集中式長租公寓專業運營商。在接受牛透社采訪時，魔方 CTO 常海松將魔方的數字化系統研發分為了 6 個階段，其中 1.0 階段的 OMS 版本完成于 2010 年~2012 年期間，基本滿足功能和運營的需求，包括合同的錄入管理、拆分支付賬單、支付賬單的管理、入住退房等基礎的功能。

在魔方起步后不久，2011 年 6 月，作為自如官方網站的自如網上線了，4 個月后的 10 月 18 日，自如正式成立。當時對自如的描述是：“提供租房產品及服務的 O2O 互聯網品牌”，對外發聲時，相比長租公寓企業的定位，自如更愿意稱自己為“城市居住服務科技企業”。

自如在接受牛透社采訪時透露的一個數字讓記者感到驚訝，其搭建數智化系統的團隊人數超過了千人，超過牛透社這一系列長租數字化調研所訪其余十幾家企業數字化團隊的總和。

在長租行業中，自如數字化系統的能力備受推崇，這與其技術能力相關，更與其運營規模所積淀的數字資產的賦能相關：自如為近 50 萬業主、500 萬自如客提供服務，管理房源超過 100 萬間。

但是，自如數字化系統的第一個階段與其他家沒有太多不同：就是將整個線下的作業流程去做線上化的一個鏡像，快速提升作業效率，讓業務規模化地增長。

在 2021 年發布的《中國獨角獸企業研究報告 2021》中，上述兩家跑得較早的企業自如和魔方正是長租公寓行業入圍的兩家企業。

除此之外，兩家酒店系長租企業的代表——窩趣和城家的成立也在這一時期。

窩趣成立于 2014 年，現屬于錦江集團控股企業鉑濤集團旗下。窩趣公寓北京分公司總經理蘇望進曾是大廠程序員，卻放棄了當時很多求職者夢寐以求的工作選擇進入酒店行業，并于 2014 年加入窩趣。

窩趣的數字化系統 1.0 版本正是在他的主導下搭建起來的，歷經了把酒店的 PMS 系統拿來即用，而后搭建煙囪型系統——“今天想要一個前臺管理系統，明天想要一個會員系統”的階段，后發現系統累加起來以后，很多系統使用效率并不高，然后又開始剝離大前端跟大后端，搭建起了底層的技術平臺。

而華住旗下的城家則比窩趣晚一年成立。雖然背靠華住集團這個強大的平臺，但城家 CTO 劉強在接受牛透社采訪時表示，當時城家并沒有用華住的 PMS 系統，而是打造了自己的 CAS 系統。原因在于，“酒店和長租公寓是兩個完全不同的領域，業務屬性的不同決定了兩個行業系統功能的差異化”。

同在這一階段成立的還有創業系的另一代表、2014 年成立的樂乎，其經歷了去 SaaS 化而后自研系統的過程，牛透社此前報道過（詳見：《從上 SaaS 到去 SaaS，長租企業的抉擇｜長租數字化》），在此不再贅述。

2016 年，是中國房地產行業發展史上一個重要的年份。

那一年，樓市經歷了一波“過火”的行情。年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”開始成為中國房地產調控的一個主基調，此后多次中央層面的重大會議都曾提及“房住不炒”。

其后的 2017 年，“租賃住房”成為最重要的關鍵詞之一，再之后的 2018 年則成為租賃市場從口號到落地的關鍵一年。而且，2017~2019，3 年政策猛藥，屢次強調房住不炒、持續深入限購限貸、全面落實健康發展的長效機制讓樓市過熱的地區逐漸轉涼。

房企們終將要接受這樣一個結果：房地產黃金十年結束，傳統房地產開發的時代終將結束，未來存量房市場的發展空間更廣闊。而作為存量房市場（或稱持有型物業）的其中一個賽道，長租公寓是對存量房市場進行盤點和整合的一種業態，加之近年國家政策利好及各地落地政策頻頻出臺，長租公寓再一次站在了風口上。

以萬科、金地、龍湖、旭輝、中駿置業、合景泰富、碧桂園、招商蛇口、朗詩等為代表的房地產開發商紛紛涉足長租公寓業務。

此次接受牛透社采訪的房企系長租企業均成立于這一時期：朗詩寓成立于 2016 年，旭輝瓴寓、碧桂園文商旅長租和中海長租都成立于 2017 年，保利長租的成立時間則比它們晚了 1 年多，直到 2018 年中才成立。

與那些曾經狂飆突進風光無兩，而今已經在長租江湖銷聲匿跡的玩家相比，房企系們的行動顯得穩健很多，企業一把手也意識到，長租需要回歸本質。如旭輝瓴寓 CEO 張愛華接受不同媒體采訪時都說過，隨著資產的沉淀，實現短周期內的運營價值和真正的利潤回報越來越難。

解局的辦法是企業需要有領先的運營管理能力。它們很快找到了數字化這一驅動力，希望用技術驅動來提高投資回報率。

旭輝瓴寓信息化負責人高文廠在接受牛透社采訪時稱，旭輝瓴寓的整個系統包括十幾個子系統，主要覆蓋在兩端：投資端和運營端。投資端最核心的是投資決策系統和資產管理系統。運營端則是支持營銷和運營業務。前者重在數據賦能，后者則側重于降本提效。

碧桂園文商旅長租同樣是在 2017 年底碧家國際社區品牌發布時就開始數字化架構搭建。

其長租公寓事業部負責人如此看待數字化之于長租公寓的意義：“通過數字化，實施‘互聯網+租房’的管理方式，做到住戶管理、房源管理、物業服務、社區服務在一個平臺上實現，對于租客來說，找房、預約、看房、簽約、支付、在住服務、退租的全流程線上服務體驗會更方便、快捷、透明；對于內部管理上來說，能夠為企業在營銷、服務、能耗管理、財務等方面充分賦能，提高管理顆粒度和服務品質，解決住房租賃管理難度大，服務不及時等問題，及時獲取大數據支撐運營銷售策略調整，更好降本增效。”

就像上文提到的，2017 年“租賃住房”成為重要的關鍵詞之一，其原因在于，正是在 2017 年，國家批準北京、上海等 13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中，尤以上海最為突出，其主要推出國有建設用地出讓土地，并將其指定為純租賃用地，即 R4 租賃用地。與其他城市的租賃用地相比，上海 R4 用地權屬清晰，后期更有利于通過 REITs （不動產投資信托基金）退出。

2020 年，住建部明確將重點探索大型租賃社區，也宣告大型租賃社區時代來臨。

他指出租賃社區三大痛點：定位之難、定價爬坡之難、運營管理之難，并認為，大型租賃社區的運營，更需要考驗運營方對于組織體系的搭建以及 IT 系統的支持。

打造大數據互聯網平臺，從項目獲取、定位、營建到正式銷售、運營、維護、服務等，通過可視化數據追蹤，實時把握每一個動態節點，實現效率與效益的平衡，是提高效率、優化成本、掌握客戶大數據、衍生平臺化價值的核心。

從 2020 年陸續有租賃社區推出，迄今租賃社區的發展依然是新鮮事物，再細化到數字化系統這一業務模塊，更是探索之中尚無定論。牛透社此次調研，兩家企業城方和朗詩寓對于租賃社區系統打造的經驗，可為行業提供借鑒意義。

上海城方租賃住房運營管理有限公司（以下簡稱“城方”）是上海地產集團租賃業務專業化、市場化運作的運營服務公司，目前在上海運營服務了 13 個租賃社區，累計管理房源超 1.5 萬套，部分租賃社區的套數均在千套以上。其國企的背景也讓城方在打造數字化系統時站在了更高的視角上。

在調研交流中，城方向牛透社表示，過往的地產開發其實屬于資源類行業，對于數字化的訴求并不那么強烈，但從房地產商品住房到租賃住房轉型，房子由賣轉租，其實是轉為消費服務的概念了，這個時候恰恰就需要互聯網和數字化的應用來面對消費者。

城方提到兩個核心的點：

1. 上海是海納百川的城市，提出 2035 要建成卓越全球城市的目標，需要豐富的居住服務和良好的租住文化來引才、留才。在這個過程中，數字化系統會起到很重要的賦能作用，比如通過數據挖掘、分析給客戶提供適配的服務，讓租房者熱愛租房的生活方式，改變租房的觀念，提升消費的能級，這樣可將更多的上海需要的人才留下來，安居宜居，也能為城市創造更多價值。

2. 系統在最初打造的時候就考慮到承擔部分政府的功能，并且著眼于長期性。管理的不單單是房源，還有人口、社區服務、其他生活消費業態，以及公司的中后臺管理。“這是非常復雜的、綜合性的管理訴求，管理界面和要求的深度是完全不同的，未來還有可能和政府相關部門不同的管理界面做對接，所以從系統初始規劃研發開始就全面考慮了未來的擴展空間，以便于后期去完善這些管理要求”。

大型租賃社區往往涉及到業態的融合，除了社區商業以外，有的社區還加入辦公空間。大部分運營商是把各業態的系統分開打造，而朗詩寓的實踐是把不同業態的系統整合在一個系統之上。

朗詩寓 IT 開發部負責人彭祥用“既獨立，又統一”來描述。他認為，從“人”的視角來看，租客既有可能是公寓的客戶，也有可能是聯合辦公空間的客戶，所以在系統打造時，可以作為一個獨立的子模塊去賦能業務，幫助其管理好自己的客戶，但是在整個朗詩寓的大體系里，這些數據也是統一的。

這樣的好處在于不會造成數據的阻隔，能夠統一管理客戶，并在后續不同區域不同業態的營銷上充分賦能。舉例來說，現在企業很重視通過社交網絡如抖音、小紅書來引流，但是過來的可能是同一個客戶，ID 號卻可能是不同的，“生態墻”的拆除過程并不容易，因此在同一個企業內部的系統打造時，就考慮到了這個問題，不再造成數據的區隔。

“舉例來說，朗詩寓的租戶在離開我們的社區以后，可能會去買朗詩地產的房子，未來還有可能成為我們養老社區的客戶，所以在系統中對客戶做標簽管理，在整個生命周期里產生有針對性的關聯，這些都是需要去通過技術手段實現的。”朗詩寓營銷管理部負責人馬鵬補充。

而這對房地產企業破除數據孤島難點同樣有啟發。

回顧長租這 10 年發展，有過高光，經歷過低谷，而后回歸理性，當下更多用資管的視角和邏輯去發展。資管涉及到投融募管退整個生命周期，數字化系統在不同的節點上如何賦能、支持業務？這是此次長租數字化調研，牛透社問的一個問題。

找尋答案的過程，牛透社發現了不同企業數字化系統發展的不同階段。

如有的長租企業目前主要偏向于運營層面的數字化建設，主要包括常規運營方面的運營效率提升、租客及門店安全管理、業務經營異常風控等。

而頭部企業比如自如則實現了智慧化的運營和智慧決策。自如合伙人、自如資管總經理孟月表示，數智化系統依賴于動態實時的數據體系支撐，以及強大的互聯網中臺能力，才可以在決策、建設、運營、退出各個時期提供更加智慧化的決策。如通過自如的系統可以看到區域的租金水平、出租率水平、周轉周期、客戶特征等，這些數據可以有效、快速、精準地幫助決策和判斷。

舉例來說，當自如和投資人談論上海青浦區其中一個小區的樓盤是不是值得拿的時候，其系統數據可以給出很準確的判斷，讓國外的投資人也非常驚訝，表示這是很多商業地產機構都做不到的。

對于旭輝瓴寓而言亦是如此。因為投資階段的判斷，一點偏差都有可能導致資產價值判斷的重大失誤，尤其是資產投入類的決策判斷。這時候，技術驅動對于精準決策的意義就凸顯出來了。

目前旭輝瓴寓自開發的投資決策系統，可實時監控市場供需情況，覆蓋主流市場房源達到千萬間級別，總數據量上億，結合自研的人工智能算法，實現精準定價。

另一家長租獨角獸魔方當下則著重發力智能化。其自研了集團日常門店運營中的智能硬件，雖然說智能硬件的使用早在幾年前就開始了，但常海松認為，并非用了智能硬件就是智能化，相比硬件配置，更重要的是智能分析，通過大數據、算法和 AI 去減少人工干預的比重，實現無人操作的工作場景。

比如魔方通過智能門鎖及其系統，可以通過模型和算法自動地分析出房間多少定價更符合市場要求、租客要求以及集團的管理要求，自動地同步到定價系統中，這同樣是資管鏈條中重要的一環。

而城家的智能收益管理系統橙小盈通過三個模塊：市場智能調研、智能經營分析及長短租收益調節，同樣能做到智能定價，實現房間一房一價。

還有對于每家企業而言最重要的一環：營銷，各家基本上都開始探索私域流量的玩法，原因在于：貝殼、58 等的流量越來越貴，企業需要解決渠道“卡脖子”問題，建立運營商護城河，來滿足降低成本和客群精細化運營的需要。

殊途同歸的是，各家企業目前大多形成了一套“全民營銷”的玩法，從本質上來說，各家的玩法并無實質性差異，核心在于分成機制。如城家自主研發的長租行業私域流量營銷平臺橙小推最近還獲了一個獎，其“推客計劃”通過精心設計的獎勵機制調動全民參與熱情。而獎勵機制如何用系統、技術去連接、賦能，正是數字化系統與業務場景無縫連接的最好體現。

篇幅所限，上面提及的各要點涉及的細節不在此一一列舉。此處上預告，牛透社長租數字化調研告一段落，調研成果將集結形成報告并在近期發布，以上涉及的細節也將會在報告中呈現。敬請關注！

都說產業互聯網的下半場已經到來，其實中國房地產的下半場亦然。有意思的是，長租正是中國房地產下半場會持續、大力發展的一個行業，并且，它在一開始發展，就天然地與互聯網、數字化技術相結合。因此，去看長租數字化起步、轉型的過程就顯得尤為有意義。

采訪完這十幾家長租企業的 CIO，牛透社發現一個有意思的現象，就是他們原先大多是在消費互聯網領域。于是牛透社記者問了一個問題：你們來到長租，會有不適應嗎？如何調整？

以下是魔方 CTO 常海松的回答：IT 人員融入到一個新興企業，要做定位、心態、認知的調整。比如魔方有規定，每個月必須有固定打卡日去到門店值班，同時要完成月度接觸或溝通租客的數量指標，通過和租客的交流深入到一線，真正去了解業務的難點和痛點，才能作為一個合格的體驗者，掌握在系統功能開發中的話事權。正是這樣的行業歷練，讓魔方在公寓運營的各個環節積累了豐富的經驗，并在數智化進程中演變出一套數字平臺管理系統，360° 賦能公寓運營管理，全面進入了數字化、智能化管理時代。

另一個提示則來自于專注于住房租賃領域的自媒體平臺“寓言不止”創始人占昌軍，他認為，無論對于第三方長租 SaaS 還是長租企業自身的數字化搭建，它們為長租房行業提供的遠不止是工具，而要以工具為導向，偏向具體解決方案。把更好的經營能力收斂歸納為解決方案輸出出來，提升整個行業的經營效率，從而成為行業必備的生產資料。而“為行業提供切合痛點的運營解決方案，而不只是‘工具’，自然需要對行業進行深耕與積累，高效地對傳統業務以及新業務賦能，助力長租企業數字化運營創新升級”。

就在這篇稿件發布之前，牛透社獲悉，樂乎將原先的運營中心和互聯網中心兩個部門合并，更名為：數字化運營中心，正式步入了運營線上線下一體化戰略。該中心負責人田浩表示：二合一的目的就是把樂乎最核心的運營體系、規范和標準進行線上化驅動，提高業務經營效率。“技術是實現這一切的手段，但運營才是最終目的。”是為占昌軍觀點的注腳。

此次調研也有一個遺憾。地產系長租的龍頭，無疑是萬科泊寓。其已開業房源為 16 萬間，遠超第二名龍湖冠寓 10 萬間的開業房源規模。牛透社聯系到了泊寓的品牌，但在慎重考慮之后，泊寓方面給予的回復是：其數字化工作還在修煉內功的階段，可能不能給予行業更有針對性的建議，只能等待時機再與外界溝通。

在尊重企業意愿的同時，牛透社也希望更多企業能夠加入探討，畢竟數字化是一個過程，而這樣的探討也許會讓這個過程走得更順利。對長租行業如此，對其他行業亦然。

本文來自微信公眾號 “牛透社”（ID：Neuters），作者：吳林，36氪經授權發布。